Démembrer un bien immobilier

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Qu’est-ce que le démembrement immobilier?

 

Le démembrement est un outil juridique et patrimonial permettant de partager la pleine propriété d’un bien immobilier en nue-propriété et usufruit.
La nue-propriété confère au nu-propriétaire la propriété du bien. Il le possède mais n’en a pas l’usage.
De son côté, l’usufruitier va bénéficier de l’usage du bien et pourra en percevoir les fruits (loyers,…).
En cas de vente du bien, l’accord des deux parties est nécessaire.
        Le démembrement est aussi applicable à des contrats d’assurance-vie et
        comptes titres.
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              Un outil d’optimisation fiscale

              • Transmission de la nue-propriété

              Lorsque le démembrement intervient en famille (la grande majorité des cas) avec la transmission de la nue-propriété aux enfants, cela devient un moyen efficace d’optimisation de la fiscalité.
              En effet, en cas de donation ou de succession, les droits de mutation ne s’appliquent que sur la valeur de la nue-propriété. Les droits à payer sont donc considérablement réduits.
              Les valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit sont liées à l’âge de l’usufruitier au moment de la donation/transmission (voir tableau ci-dessous).
              De plus, vous pourrez bénéficier des abattements possibles selon les liens de
              parenté lors de la donation ou de la succession.

              Exemple: Un père âgé de 55 ans fait une donation en nue-propriété à sa fille d’un bien d’une valeur de 300’000€. La valeur retenue pour les droits de donation à payer est:
              ● 300’000*50% soit 150’000€
              ● Abattement sur donation de 100’000€
              ● Soit, une valeur finale retenue de 50’000€
              Si le père n’avait pas consenti de donation, la valeur retenue aurait été de 200’000€
              (donations de 300’000€ – 100’000€ abattement tous les 15 ans).

              Barème des droits de mutation en fonction de l’âge de l’usufruitier:

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              A la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire de l’actif sans avoir à payer de droits de mutation supplémentaires.

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                Investir dans un bien démembré

                Il est tout à fait possible d’utiliser le démembrement comme véhicule d’investissement.
                En effet, ce mécanisme ne se limite pas à la transmission mais peut également permettre à un investisseur de se constituer un patrimoine. Pour se faire, il convient d’acquérir un bien immobilier par l’intermédiaire du dispositif en nue-propriété.
                De ce fait, les droits attachés à la propriété du bien sont partagés entre l’investisseur privé (qui acquiert la nue-propriété) et le bailleur institutionnel (qui acquiert l’usufruit).

                A la fin de la période de démembrement (entre 15 et 20 ans), l’investisseur privé retrouve la pleine propriété du bien.
                Le principal avantage est économique puisque ce système permet d’acquérir le bien pour un prix généralement compris entre 54% et 70% de sa valeur en pleine propriété.
                Sur le plan fiscal, le bien ne rentre pas dans l’assiette de l’IFI et l’investisseur peut déduire les intérêts d’emprunts de ses autres autres revenus fonciers.

                Voir l’investissement en nue propriété