SCPI déficit foncier

Présentation générale

Le régime du déficit foncier relève de la fiscalité de droit commun. Son mécanisme repose, sur la déduction de charges du revenu foncier et, dans une certaine mesure, sur le revenu global du souscripteur. Les charges constituées par les dépenses de travaux de rénovation des biens immobiliers sont déductibles :
– des revenus fonciers existants en priorité, et ce sans aucune limite et pendant une durée de 10 ans maximum.
– du revenu global net imposable du foyer dans la limite de 10 700 € par an.
Le dispositif permet également de déduire les intérêts d’emprunt ayant servi à l’acquisition de parts de la SCPI. Ces intérêts ne sont déductibles que des revenus fonciers.

L’avantage fiscal est donc d’autant plus important que votre tranche d’imposition est élevée. Pour calculer l’économie d’impôt réalisée, il suffit d’appliquer au déficit foncier imputable votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) ainsi que les prélèvements sociaux (17,2%).
A noter que les réductions d’impôts générées par l’investissement dans une SCPI déficit foncier n’entrent pas dans le mécanisme de plafonnement globale des niches fiscales (fixé à 10 000 € par an) et que les charges sont également déductibles des prélèvements sociaux (CSG-CRDS).
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, la SCPI doit louer les biens en location nue pendant 3 ans minimum à compter de la dernière année d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global.

Dans le cas des SCPI déficit foncier, compte tenu des périodes de souscription, de réhabilitation, de location et de revente l’investisseur est souvent amenée à conserver ses parts de SCPI sur une période de 9 à 16 ans.

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Qu’est-ce qu’une SCPI déficit foncier ?

Une SCPI déficit foncier est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) qui a pour objectif d’investir dans des biens immobiliers anciens nécessitant des travaux de rénovation, afin de bénéficier du régime fiscal avantageux du déficit foncier. Les investisseurs bénéficient d’un rendement locatif et d’une déduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de rénovation engagés sur les biens immobiliers détenus par la SCPI.

Le fonctionnement d’une SCPI déficit foncier est similaire à celui d’une SCPI classique, à la différence près que son portefeuille est principalement constitué de biens immobiliers anciens à rénover. Les investisseurs peuvent acheter des parts de la SCPI et ainsi participer à la propriété d’un parc immobilier diversifié, sans avoir à gérer eux-mêmes les biens immobiliers.
Vous n’avez pas à vous soucier de sélectionner les biens à acheter, ni à gérer les travaux, ni à effectuer de gestion locative. La SCPI se charge de tout et vous encaissez les loyers distribués tout en bénéficiant de la réduction d’impôt.

L’objectif de la SCPI déficit foncier est d’effectuer des travaux de rénovation sur ces biens immobiliers afin de générer un déficit foncier pour ses investisseurs. Les travaux peuvent porter sur la rénovation des parties communes, des équipements de chauffage, des toitures, des façades ou encore des aménagements intérieurs des logements. En échange de ces travaux, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu équivalent à une partie des dépenses engagées.

L’ensemble du coût des travaux de réhabilitation et d’entretien engagés par la SCPI sont déductibles sans aucune limite, de vos revenus fonciers existants, et de votre revenu global net imposable à hauteur de 10 700 euros par an maximum (hors intérêts d’emprunt). Au-delà de ces montants, le déficit foncier restant est reportable pendant 10 ans sur vos revenus fonciers.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, la SCPI doit louer les biens en location nue pendant 3 ans minimum à compter de la dernière année d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global.
Dans le cas des SCPI Déficit foncier, compte tenu des périodes de souscription, de réhabilitation, de location et de revente l’investisseur est souvent amenée à conserver ses parts de SCPI sur une période de 9 à 16 ans.

Les avantages fiscaux d’investir dans une SCPI déficit foncier

Cette réduction d’impôt représente en moyenne 40% et 60% du prix de souscription.

Le montant de ces travaux de rénovation crée des charges foncières que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers et dans une certaine mesure de votre revenu global net imposable.

Le plus souvent le déficit foncier est concentré sur les premières années d’existence de la SCPI et permet une économie d’impôts conséquente et quasiment immédiate.

L’avantage fiscal généré par les SCPI déficit foncier est intéressant à plusieurs titres :

– Il n’y a aucune limite de déduction des charges foncières de vos revenus fonciers existants.
En effet le régime du déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement globale des niches fiscales ;

– Le déficit foncier est reportable pendant 10 ans sur vos revenus fonciers ;

– Les intérêts d’emprunt ayant servi à l’acquisition de parts de la SCPI peuvent être déduits de vos revenus fonciers.

– Si votre revenu foncier de l’année ne permet pas de déduire l’ensemble des charges foncières, vous pouvez déduire le surplus de charges du revenu global net imposable de votre foyer fiscal dans la limite de 10 700 € par an.

– Le mécanisme du déficit foncier s’applique également pour les revenus soumis aux prélèvements sociaux.
L’avantage fiscal est d’autant plus important que votre tranche d’imposition est élevée. Pour calculer l’économie d’impôt réalisée, il suffit d’appliquer au déficit foncier imputable votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) ainsi que les prélèvements sociaux (17,2%). Ainsi, si vous êtes imposé Taux Marginal d’Imposition maximum de 45%, vous pouvez déduire au total 62,2% (45% + 17,2%) des charges correspondant aux travaux de rénovation.

Dans le cas des SCPI de déficit foncier les dépenses de travaux sont le plus souvent étalées sur un à trois ans.

Les éventuelles plus-values dégagées par la revente de vos parts de SCPI sont imposées au titre des plus-values immobilières des particuliers avec l’application des abattements proportionnel à la durée de détention.

Il est important de préciser que lors de la revente, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’achat hors travaux et le prix de vente. En d’autres termes, si les travaux, qui ont procuré un avantage fiscal à l’entrée, ont permis de générer une plus-value, cette plus-value est fiscalisée lors de la revente.
Certaines SCPI acquièrent les immeubles avec le dispositif Vente d’Immeuble à Rénover (VIR). Ce dispositif prévu par la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) de 2018, permet d’inclure le prix des travaux dans le prix d’acquisition, en contrepartie d’un certain nombre d’engagements de la part du promoteur. Cela réduit d’autant le montant de la potentielle plus-value à la revente.

Les parts de SCPI déficit foncier sont soumises à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Comment fonctionne une SCPI déficit foncier ?

– Une première période 2 à 3 ans correspondant à la sélection et l’acquisition des actifs ainsi qu’à la réalisation des travaux de rénovation puis la livraison des premiers actifs. C’est durant cette période que les travaux de rénovations donnant lieu au déficit foncier sont réalisés. Ils représentent environ 40 % à 60 % du montant investi.

– Une deuxième période de 12 ans pendant laquelle le patrimoine est loué. Cette période permet de respecter l’obligation de location des biens pendant 3 ans minimum et génère des revenus locatifs.

– Une troisième période d’environ 1 an, correspondant à la vente du patrimoine et s’achevant par la liquidation de la SCPI.
La période de détention des parts de SCPI déficit foncier est donc de 13 à 15 ans. Même si la revente des parts de SCPI avant terme est théoriquement possible, il n’existe pas de marché secondaire pour ces parts de SCPI.

En cas de revente anticpée, l’investisseur perdra tous les avantages fiscaux et devra rembourser ceux déjà perçus. L’acquéreur ne bénéficiera d’aucun avantage fiscal.

Les critères à prendre en compte pour bien choisir sa SCPI déficit foncier

Concernant la fiscalité des potentielles plus-value à la revente, il faut privilégier les SCPI déficit foncier qui acquière les biens avec le dispositif de Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) qui permet d’optimiser le montant de la plus-value à la revente.

Il est donc indispensable de se faire conseiller, si vous souhaitez bénéficier de l’avantage fiscal offert par les SCPI déficit foncier sans pour autant négliger la valeur du portefeuille immobilier sous-jacent et la profondeur des marchés immobiliers dans lesquels la SCPI investi.

Les rendements et la performance passée des SCPI déficit foncier

En effet, si pour ces dernières le rendement annuel moyen se situe aux alentours de 4,5%, celui d’une SCPI déficit foncier est approximativement de 2,5% par an.

Mais ce n’est pas là l’objectif principal de ce type d’investissement.

Les risques et les limites d’une SCPI déficit foncier

Risque de liquidité : La liquidité du placement sera très limitée. L’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis, si bien que les possibilités de revente des parts seront réduites, sauf à des prix très décotés, voire inexistantes. La SCPI ne garantit pas la revente des parts ;

Risque d’endettement : Certaines SCPI peuvent contracter des emprunts, pour compléter le financement de ses investissements, grâce aux revenus potentiels perçus par la SCPI dans la limite d’un montant maximal qui doit être approuvé par l’Assemblée Générale Ordinaire des associés.

Risque de durabilité : Les effets négatifs des risques de durabilité peuvent affecter la SCPI, notamment par :

– une baisse des revenus ;

– des coûts plus élevés ;

– des dommages ou une dépréciation de la valeur des actifs ;

– des amendes ou des risques réglementaires.
Plus généralement, il conviendra de tenir compte des informations suivantes :

– Le versement des dividendes n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location des immeubles et du niveau des loyers.

– Le montant du capital à percevoir, soit lors de la vente des parts, soit lors de la liquidation de la SCPI n’est pas garanti et dépendra du prix de cession du patrimoine immobilier détenu par la SCPI et de l’évolution du marché de l’immobilier d’habitation sur la durée de placement.

– Lors de la liquidation du patrimoine de la société, le traitement fiscal des plus-values sera soumis au régime de droit commun. En l’absence de revalorisation des biens à terme, le prix de revente incluant le montant des travaux pourrait être nettement supérieur au prix d’acquisition, et ainsi générer un impôt sur les plus-values fiscales. La rentabilité d’une SCPI de déficit foncier ne peut donc être appréciée qu’à la fin des opérations de liquidation et non sur la seule économie d’impôt.
Enfin, investir dans une SCPI déficit foncier est un placement à long terme. Vous devez conserver vos parts pendant un minimum de 3 ans à compter de la dernière année d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global, sauf à perdre le bénéfice de l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global. Sachant qu’en l’absence probable de marché secondaire, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à la dissolution de la société, soit dans un délai total de 9 à 16 ans compte tenu de la période inhérente à la liquidation.

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