Investir dans un Monument Historique
les avantages et les risques
Notre comparateur de biens éligibles au dispositif monument historique:
à vous de comparer!
Les avantages d’un investissement en monument historique
• Economie d’impôts sur le revenu importante et sans limite
• Investir dans des immeubles d’exception, classés ou inscrits à l’inventaire des monuments historiques.
• Avantage fiscal non soumis au plafonnement global des niches
fiscales.
• Les frais de notaire portent uniquement sur le foncier, les travaux sont pris en compte pour le calcul de plus-value de l’immeuble lors de sa revente.
• Possibilité de transmettre le bien en cours de dispositif
• Possibilité d’investir par le biais d’une SCI familial
• Possibilité de passer, après trois ans en LMNP (loué meublé non professionnel), et ainsi profiter d’une fiscalité avantageuse sur les revenus fonciers.
Les inconvénients
• Obligation de conserver le bien pendant au moins 15 ans
• Nécessité de faire accompagner par un conseiller afin de respecter l’ensemble des déclarations et contraintes administratives.
• Nécessité de louer le bien pendant trois ans afin de bénéficier de l’ensemble des avantages fiscaux.
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Qu’est-ce qu’un Monument Historique ?
Définition et critères de classification
L’investissement en monument historique repose sur le principe suivant :
L’investisseur doit acquérir un bien classé ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (I.S.M.H.) et doit procéder à des travaux de réhabilitation et rénovation sous la supervision de l’Architecte des Bâtiments de France (A.B.F.).
Le bien doit être loué au minimum sur une durée de 3 ans non meublé pour bénéficier à 100% de l’avantage fiscale. Si celui-ci est habité par le propriétaire, l’avantage n’est que de 50%.
Le bien doit être conservé pendant 15 ans.
Les différents types de Monuments Historiques
• Les immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH) ;
• Les immeubles visés par le label “Fondation du patrimoine” (à condition qu’il soit octroyé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine). Vous pouvez en faire la demande sur le site de la Fondation patrimoine.
• Les immeubles ouverts au public faisant partie du patrimoine national pour raisons esthétiques ou historiques ayant été agréés par le ministère de l’Économie et des Finances.
Les avantages fiscaux et financiers de l’investissement dans un Monument Historique
La défiscalisation grâce à la loi Monuments Historiques
Les charges MH s’imputent en priorité sur les éventuels bénéfices fonciers.
Les dispositifs de financement disponibles
– Classique (amortissable, taux fixe)
– In fine (remboursement des intérêts chaque année et le capital remboursé en une
fois en fin de prêt).
Nous conseillons à nos clients d’effectuer leur investissement par le biais d’un prêt
classique, les taux étant encore relativement bas, l’avantage patrimoniale est plus important.
Exemple d’avantage fiscale
| TMI | Economie d'impôt |
|---|---|
| 0% | 0€ |
| 11% | 22 000€ |
| 30% | 60 000€ |
| 41% | 82 000€ |
| 45% | 90 000€ |
fiscales.
Les dépenses effectuées au cours d’une année n sont déductibles des revenus de l’année n.
L’avantage n’est pas limité dans le temps.
Qui peut investir et profiter de l’avantage fiscal de la loi sur les monuments historiques
Que se passe-t-il en cas de revente du bien ?
Quel est la fiscalité de mon bien monument historique en cas de succession ?
« Sont exonérés des droits de mutation à titre gratuit les biens immeubles par nature ou par destination qui sont, pour l’essentiel, classés ou inscrits sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, ainsi que les biens meubles qui en constituent le complément historique ou artistique, dès lors que les héritiers, les donataires ou les légataires ont souscrit avec les ministres chargés de la culture et des finances une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions de présentation, les modalités d’accès du public ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés, conformément à des dispositions types approuvées par décret. »
Ainsi : Si les éléments mentionnés ci-dessus sont respectés et si le bien est un monument historique au sens de la loi alors il bénéficie d’une exonération totale du droit de mutation à titre gratuit.
L’héritier d’un monument historique ne peut se prévaloir de l’exonération de droits de succession prévue à l’article 795 A du CGI qu’à condition de présenter une demande de convention dans les six mois du décès, délai calculé de date à date.
Les contraintes de mise en location ou de revente
Le bien doit être conservé pendant au moins 15 ans dans le patrimoine du propriétaire
(1) Nombre minimum de jours d’ouverture au public : 50 jours par an dont 25 dimanches et jours fériés entre avril et septembre, ou 40 jours pendant les mois de juillet et août.
Le statut des Monuments Historiques est attaché au bien et non à l’opération. Ainsi, si vous faites l’acquisition d’un bien classé monument historique en 2023, vous pouvez le revendre des années plus tard, ce bien gardera les mêmes prérogatives de défiscalisation pour l’investisseur suivant.
Comment choisir un Monument Historique à investir ?
Les critères de sélection à prendre en compte
Etant donné que l’avantage fiscale repose sur le montant des travaux, il est important d’avoir un ratio travaux foncier nettement en faveur des travaux.
Le bien a vocation a être loué, il est ainsi important de bien choisir la location du bien, afin que celui-ci se moue sans aucun probléme (commerce, transport etc.. à proximité).
Pourquoi faire appel à Pali Kao Capital
Nous bénéficions de plus de vingt ans d’expérience sur le marché immobilier.
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Vous pourrez investir ainsi en toute sérénité.