La nue-propriété: définition et aspects importants
Notre comparateur de biens éligibles au dispositif nue-propriété:
à vous de comparer!
Qu’est-ce que la nue-propriété?
Définition de la nue-propriété
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Les différents types de propriété
La pleine propriété
Si vous êtes le seul propriétaire d’un bien immobilier, vous en avez la pleine propriété. Vous pouvez l’occuper (l’usus), en tirer profit (le fructus) en le louant et en
disposer comme bon vous semble (l’abusus) en le vendant ou en effectuant une donation.
La copropriété
Un immeuble collectif est en copropriété dès lors qu’il est réparti en deux lots ou plus, appartenant chacun à des personnes distinctes.
Chaque propriétaire d’un lot en copropriété possède une partie privative en pleine propriété et une quote-part des parties communes.
La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 10 mars 1967.
Chaque immeuble dispose d’un règlement de copropriété qui précise l’usage des parties communes et privatives (par exemple interdiction de commerce par exemple).
Ce document s’impose à tous les occupants; qu’ils soient propriétaires ou locataires.
Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux parties distinctes. L’usufruit , qui est le droit de jouissance (l’utilisation ou la location du bien) la nue propriété, qui donne à son titulaire le droit de disposer de quelque chose mais ne lui confère ni l’usage, ni la jouissance. Le démembrement est régi par les articles 578 et suivants du Code civil.
L’usufruitier doit assurer l’entretien courant du bien et payer les charges liées à la possession (par exemple, la taxe d’habitation). C’est aussi lui qui devra s’acquitter de l’impôt sur la fortune (ISF), calculé sur la valeur en pleine propriété du bien. Au nu-propriétaire, revient la charge des grosses réparations (ravalement, remplacement d’un ascenseur…). Cependant une convention faite entre les eux parties peut permettre à l’usufruitier de s’acquitter des grosses réparation.
L’indivision
Vous êtes en situation d’indivision si vous êtes plusieurs à être propriétaires d’un même bien immobilier. L’indivision peut être subie (à l’occasion d’une succession par exemple) ou volontaire (exemple d’un couple qui achète sa résidence principal)
Chaque propriétaire (appelé indivisaire) possède une quote-part du bien. Dans une indivision consécutive à un achat, chacun est propriétaire à hauteur de sa participation financière lors de l’acquisition (50/50, 20/80, etc.). L’indivision est régie par les articles 815 et s. du Code civil
Barême d’usufruit en nue-propriété
Le baréme fiscal instauré par la loi de finances pour 2004.
| Age de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| moins de 21 ans | 90% | 10% |
| de 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| de 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| de 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| de 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| de 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| de 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| de 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| à partir de 91 ans | 10% | 90% |
Le baréme économique :
Valeur de la nue-propriété :
Il s’agit de la somme des revenus actualisés que le nu-propriétaire est succeptible de percevoir sur la période, c’est-à-dire ; à compter de la date probable du décès de
l’usufruitier jusqu’à la maturité du bien.
Ces évaluations prennent en compte les revenus futurs du bien, son taux de rendement ainsi que l’espérance de vie de l’usufruitier.
Exemple de calcul en cas de démembrement
Ils sont âgés respectivement de 76 et 72 ans, et souhaitent anticiper la transmission de leur patrimoine. Ainsi, ils procédent au démembrement du bien, et donne la nue-propriété à leur fille julie. Cela s’appelle une donation en démembrement avec réserve d’usufruit, car Mr et Mme X souhaitent rester dans leur maison en qualité d’usufruitiers.
Ainsi, si l’on se réfère au barème fiscal à leur tranche d’âge, la nue-propriété est évaluée 70 % de la valeur totale du bien, soit 200 000 x 70 % = 140 000 euros. Mr et Mme X bénéficie d’un abattement de 100 000 euros pour chacun des donateurs, ainsi ils n’auront aucun droit de donation à payer.
AU terme de l’usufruit, c’est-à-dire au décès de ses parents, Julie deviendra pleinement propriétaire du bien. Sans aucun droits de succession ou autres frais à régler.
Achat et vente en nue propriété
Le nue propriétaire, qui possède le bien sans en avoir l’usage pendant une durée définie contractuellement (en général 15 à 20 ans) , à un prix aux alentours de 60 %
de sa valeur du bien.
L’usufruitier, qui dispose du droit d’usage du bien. Il assure la gestion locative, perçoit les revenus et prend à sa charge les travaux d’entretien.
A l’issue d’une période contractuellement définie de partage de la pleine propriété (en générale entre 15 et 20 ans), l’usufruit prend fin, et le nue propriétaire, c’est-à-dire l’investisseur devient propriétaire du bien et retrouve automatiquement tous ses droits, sans frais supplémentaire. Il peut dès lors l’occuper, le louer, le vendre ou le donner.
Différences entre usufruit, nue propriété, pleine propriété
| Droits sur le bien | Pleine propriété | Nue-propriété | Usufruit |
|---|---|---|---|
| Disposer du bien (le vendre par exemple) | Oui | Oui | Non |
| Utiliser un bien (l'occuper par exemple) | Oui | Non | Oui |
| Percevoir des revenus issus de ce bien (des loyers par exemple) | Oui | Non | Oui |
Le dispositif de l’usufruit locatif social ou ULS
La loi Engagement national pour le logement (ENL) de 2006, complétée par un décret de 2009.
Son objectif est d’augmenter l’offre de logements dans les zones tendues.
le bailleur (l’usufruitier) se chargera de la gestion, de louer votre logement social à des ménages sous conditions de ressources, en appliquant des loyers sociaux ou intermédiaires.
Un an avant le terme de l’usufruit, le locataire est informé par le bailleur du statut particulier de son logement et de l’extinction du bail à l’expiration de l’usufruit. Il doit alors bénéficier :
– d’une offre de relogement par le bailleur s’il est toujours sous les plafonds de
ressources (maintien dans le parc social) ;
– de la possibilité d’acheter prioritairement le logement s’il est mis en vente ;
– de la possibilité de signer un nouveau bail de droit commun avec le nu-propriétaire devenu propriétaire, si celui-ci le propose.
Le nu-propriétaire quant à lui ne perçoit aucun loyer mais il bénéficie d’un régime fiscal favorable et le bailleur social lui garantit la libération du bien et sa remise en état à l’échéance du contrat.
A la fin de la période de démembrement contractuellement définie, le nue-propriétaire, c’est à dire l’investisseur devient plein propriétaire du bien sans coût
supplémentaire.
Les avantages et inconvénients de l’achat en nue propriété
L’absence de charge pour le nu-propriétaire
L’usufruitier se charge de donner le bien en location et assure les réparations d’entretien de l’immeuble (parties privatives et communes).
La pleine propriété sans frais et sans fiscalité à la sortie
Au terme de la période de démembrement, vous retrouvez la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires.
Défiscaliser ses revenus fonciers
Pendant toute la période du démembrement, l’opération n’a aucune incidence en termes d’impôt sur le revenu dans la mesure où vous n’encaissez pas les loyers du logement donné en location.
En cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.
Réduire sa base IFI
Si l’usufruitier est assujetti à l’IFI, c’est lui qui doit déclarer la valeur du bien dans son patrimoine imposable, à condition qu’il soit assujetti à l’IFI. Il est alors redevable de l’IFI sur la pleine propriété du bien. A contrario, pendant toute la période du démembrement, le nu-propriétaire n’a pas à faire figurer ce bien dans sa déclaration IFI.
En revanche, les dettes afférentes à la nue-propriété ne peuvent plus être déduites de l’actif taxable à l’IFI (article 885 G quater CGI)
Transmettre à moindre coût fiscal
Si vous souhaitez transmettre le bien à vos héritiers, dans la mesure où seule la nue-propriété leur sera transmise, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière (barème article 669 CGI).
Frais de notaire calculés sur la seule nue propriété (environ 2,5% ou 7,5% – selon si immeuble neuf ou ancien)
Une revente de la nue propriété possible à tout moment sans perte des avantages acquis
Aucune contrainte de gestion ni aléa locatif
Inconvénients
Le principal inconvénient de l’achat en nue-propriété réside dans l’impossibilité de jouir de l’usage du bien durant la phase de démembrement. En cas de mise en location du bien dont la propriété est démembrée par exemple, seul l’usufruitier est en mesure de collecter les revenus locatifs.
Un apport personnel nécessaire
Contrairement à un investissement locatif, la banque va exiger un apport personnel pour financer l’opération, ainsi que toutes les garanties nécessaires en cas de défaut de paiement. En effet, l’établissement de crédit ne peut pas compter sur la présence de revenus supplémentaires pour financer tout ou partie de l’opération.
Donation en nue-propriété
Comment faire une donation en nue-propriété
La donation en nue-propriété est souvent utilisée afin d’anticiper la succession. De cette manière, le donateur conserve la jouissance et l’usage du bien qu’il lègue. Il prévoit la transmission de ses biens, sans pour autant se retrouver totalement démuni.
Les avantages fiscaux de la donation en nue-propriété
Puis-je revendre mon bien, durant la période de démembrement ?
A la différence d’autres dispositifs fiscaux qui engagent les investisseurs sur une durée minimale de détention de leur bien (sous peine de reprise des avantages acquis), l’investissement en nue-propriété offre une certaine liquidité.
Cela, sans aucune remise ne cause des avantages fiscaux et patrimoniaux acquis :
-Non-assujettissement à l’impôt sur le revenu, à la taxe foncière et à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ou encore déductibilité des intérêts d’emprunt.
Pourquoi faire appel à Pali Kao Capital
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