Investir dans les SCPI Malraux
Présentation générale
C’est bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Malraux allié à ceux des SCPI. Vous pouvez ainsi accéder à la défiscalisation offerte par le dispositif Malraux pour un montant investi réduit et tout en bénéficiant des avantages propres aux SCPI : mutualisation et diversification des risques.
Le dispositif Malraux permet le financement des politiques de rénovation du patrimoine ancien par des capitaux privés tout en offrant un avantage fiscal attractif. L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts de 30% du montant des dépenses de travaux dans la limite de 400 000 Euros sur 4 ans selon les zones d’implantation des biens acquis.
A noter que le dispositif Malraux n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, l’investisseur doit respecter les conditions suivantes :
– conserver ses parts jusqu’à ce que tous les biens aient été loués pendant une durée d’au moins 9 ans, à compter de la mise en location du dernier logement restant à louer, soit une durée globale estimée à 15 ans à compter de la souscription de la SCPI.
– être une personne physique soumise à l’impôt sur le revenu, fiscalement domiciliée en ou bien une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.
– souscrire les parts de SCPI en pleine propriété, sans démembrement.
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Les SCPI Malraux : qu’est-ce que c’est ?
Cela permet d’investir dans l’immobilier avec un capital de départ abordable, sans souci de gestion puisque la sélection des biens, leur administration et la revente sont confiées au gestionnaire.
Une SCPI Malraux, un est une SCPI fiscale qui permet au souscripteur de bénéficier en plus des avantages des SCPI, des avantages fiscaux du dispositif Malraux.
Une SCPI de type Malraux est destinée aux particuliers souhaitant à la fois investir indirectement au cœur des centres-villes historiques dans de l’immobilier résidentiel ancien d’exception à restaurer, et capter tous les avantages du dispositif « Malraux ».
Ce dispositif permet de déduire directement de l’impôt sur le revenu, applicable en une seule fois au titre de l’année de l’engagement, de 30 ou 22% en fonction du dispositif et du montant de la souscription. Cette déduction est calculée en fonction du montant des travaux de restauration éligibles limité à un plafond de 100 000 Euros par foyer fiscal et par an.
Une SCPI Malraux a vocation à détenir des immeubles d’habitation anciens aux caractéristiques architecturales remarquables et devant bénéficier d’une restauration conforme à l’esprit d’origine des immeubles afin de participer à la réhabilitation des centres-villes.
Les biens immobiliers se situent exclusivement en France.
Investir en SCPI Malraux procure à l’investisseur une diversification permettant une mutualisation
des risques. La SCPI offre un accès facilité, à partir de 5 000 euros au marché de l’immobilier via un dispositif Malraux. Avec une SCPI, l’investisseur est totalement dégagé des soucis de la gestion immobilière.
En effet, l’ensemble du processus de sélection, d’investissement, de restauration mais également de gestion immobilière et locative ainsi que la revente des biens au terme de la SCPI, sont assurés par le gestionnaire de la SCPI.
La SCPI Malraux permet donc, à tout souscripteur souhaitant constituer ou diversifier son patrimoine, de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu tout en participant à la préservation du patrimoine français.
La loi Malraux : quels avantages fiscaux pour les investisseurs ?
La loi Malraux a été créée dans le but de favoriser la conservation du patrimoine en encourageant l’investissement et la rénovation de biens situés dans des zones identifiées comme remarquables soit dû à une situation géographique de qualité ou parce que les immeubles possèdent de réelles caractéristiques architecturales.
Quels sont les biens concernés?
Les immeubles concernés par la Loi Malraux sont :
– les logements à usage d’habitation;
– les locaux transformés en usage d’habitation.
Dans un but de mise en valeur du patrimoine, l’investissement doit concerner des biens situés dans un site patrimonial remarquable (soit en Aire de Mise en Valeur du Patrimoine (AMVAP), soit en secteur sauvegardé et/ou dans les quartiers anciens dégradés ayant vocation à être rénovés).
Les opérations de restauration en loi Malraux doivent nécessairement avoir été déclarées d’utilité publique (sauf dans le cas où un plan de sauvegarde ou de mise en valeur a été approuvé).
Les travaux sont suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).
Les obligations en terme de location :
Le bien doit être loué en location nue pendant 9 ans.
Les logements doivent être loués en résidence principale.
La location d’un bien acquis en loi Malraux ne peut pas être réalisée avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Cela est aussi valable pour tous les ascendants ou les descendants des associés d’une SCI (non soumise à l’impôt sur les sociétés).
A noter qu’il n’y a pas de plafond de ressources pour les locataires ni de plafond de loyer.
Un investissement pour quels avantages fiscaux?
En contrepartie de la réduction d’impôt sur le revenu, l’investisseur s’engage à restaurer l’intégralité de l’immeuble en vue de le louer nu en résidence principale, au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble et ce pendant au moins neuf ans.
Toutefois, il convient de noter que l’avantage fiscal est de proportion différente selon la localisation géographique du bien immobilier :
– 30% du montant de la réhabilitation lorsque le bien se situe en secteur sauvegardé;
– 22% du montant de la réhabilitation lorsque le bien se situe en AMVAP.
Le seuil des dépenses des travaux éligibles aux réductions d’impôt correspond à 100 000 € par année sur 4 ans, soit 400 000 € au total. Ces dépenses ne rentrent pas dans le plafonnement des niches fiscales. En cas d’avantage fiscal supérieur au montant de l’impôt sur le revenu, l’excédent est reportable sur 3 ans.
Tableau récapitulatif de réduction d’IR pour un montant de travaux de 400 000€ au total sur 4 ans :
Secteur sauvegardé | 30 000€/an (soit un total de 120 000 €) |
---|---|
AMVAP/ZPPAUP | 22 000€/an (soit un total de 88 000 €) |
Exemple: Vous avez acheté en 2022 un bien en secteur sauvegardé (réduction de 30%) dont le montant des travaux de réhabilitation s’élève à 240 000€.
Montant des travaux | Réduction d’IR | |
---|---|---|
2022 | 100 000 € | 30 000€ |
2023 | 100 000 € | 30 000 € |
2024 | 40 000 € | 12 000 € |
Total | 240 000 € | 72 000 € |
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, l’investisseur doit respecter les conditions suivantes :
– conserver ses parts jusqu’à ce que tous les biens aient été loués pendant une durée d’au moins 9 ans, à compter de la mise en location du dernier logement restant à louer, soit une durée globale estimée à 15 ans à compter de la souscription de la SCPI.
– être une personne physique soumise à l’impôt sur le revenu, fiscalement domiciliée en ou bien une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.
– souscrire les parts de SCPI en pleine propriété, sans démembrement.
Quelle fiscalité pour la cession de parts de SCPI Malraux ?
Le prix de vente des parts sociales se négociera principalement en fonction de la valeur des actifs détenus par la SCPI.
Sur le plan fiscal, la cession des parts de SCPI Malraux est assimilée à une cession immobilière.
Il en découle donc l’application du régime fiscal des plus-values immobilières si le prix de vente des parts est supérieur au prix de souscription :
– l’application d’un abattement proportionnel à la durée de détention des titres de la SCPI
– l’application d’un taux forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu (+17,2 % de prélèvements sociaux) Au-delà de l’avantage fiscal, les SCPI fiscales ont vocation à distribuer un revenu potentiel imposés comme tout revenus fonciers classiques et, au terme de la durée de vie de la SCPI, une plus-value potentielle, imposée au régime des plus-values immobilières des particuliers.
Comment investir dans une SCPI Malraux ?
fiscales indûment obtenues).
Si l’on ajoute à cet engagement de location le temps de réaliser les travaux et de revendre le parc immobilier, il convient de conserver ses parts entre 12 et 15 ans.
De plus, il est difficile de céder ses parts avant la liquidation des biens, et il est conseillé de les garder jusqu’à la fin de l’opération afin d’obtenir une plus-value à la revente de l’immeuble.
Concrètement, un investissement en SCPI Malraux se déroule de la manière suivante :
Année 1 : Bénéfice de la réduction d’impôt grâce à votre investissement
Années 1 à 2 : Réalisation des travaux
Années 3 à 12 : Location sur 9 ans pour profiter du dispositif Malraux. Vous touchez des dividendes
grâce aux revenus locatifs (environ 2% / an)
Années 13 à 15 : Liquidation des biens immobiliers de la SCPI et distribution du résultat de la vente des parts au fil des cessions
Les frais
Les principaux frais liés aux SCPI Malraux sont les suivants :
– Les frais de souscription : lorsqu’une SCPI Malraux est émise, la société de gestion peut prélever des frais de souscription pour couvrir les coûts liés à l’émission et à la commercialisation des parts. Ces frais peuvent représenter jusqu’à 10 % du montant investi.
– Les frais de gestion annuels (prélevés avant le versement du revenu potentiel) : les SCPI
Malraux sont gérées par des sociétés de gestion qui prélèvent des frais de gestion annuels sur les fonds collectés. Ces frais peuvent varier en fonction de la société de gestion et du montant investi, mais ils sont généralement compris entre 8 et 12 % de la valeur des parts.
– Les frais de cession : si l’investisseur souhaite revendre ses parts de SCPI Malraux, il devra payer des frais de cession, tels que des frais de notaire et des frais de gestion.
Il est important de noter que ces frais peuvent varier en fonction de la société de gestion et de la SCPI Malraux concernée.
Enfin, la souscription de parts d’une SCPI Malraux entraîne un certain nombre d’obligations pour les investisseurs. Les principales concernent l’obligation de conservation et l’interdiction du démembrement des parts sociales.
Les critères de choix d’une SCPI Malraux de qualité
De ce fait, l’offre des SCPI Malraux est très réduite (moins d’une dizaine par an).
Il est donc indispensable de se faire conseiller, si vous souhaitez bénéficier de l’avantage fiscal offert par les SCPI Malraux sans pour autant négliger la valeur du portefeuille immobilier sous-jacent et la profondeur des marchés immobiliers dans lesquels la SCPI investi.
Les avantages et les risques des SCPI Malraux
Les avantages des SCPI Malraux
– Elles permettent de déduire directement de l’impôt sur le revenu, jusqu’à 30 000 Euros par foyer fiscal et par an pendant 4 ans (soit un total de 120 000 €).
– Cette déduction d’impôt ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales et en cas d’avantage fiscal supérieur au montant de l’impôt sur le revenu, l’excédent est reportable sur 3 ans.
Les SCPI Malraux permettent de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Malraux allié à ceux des SCPI. Vous pouvez ainsi accéder à la défiscalisation offerte par le dispositif Malraux pour un montant investi réduit et tout en bénéficiant des avantages propres aux SCPI : mutualisation et diversification des risques.
Avec une SCPI Malraux vous investissez dans un patrimoine de biens immobiliers d’exceptions rénovés et localisés le plus souvent en centre-ville.
Les risques liés aux SCPI Malraux
Risque de liquidité: l’investisseur se projette sur un horizon de placement à long terme (plus de 10
ans) ce qui rend cet investissement très peu liquide. Après la mise en location des biens, il faut
également prendre en compte un délai pour la cession des actifs.
Attention, si l’investisseur se retire avant la durée sur laquelle il s’était engagé, l’avantage fiscal peut être remis en cause. Il ne bénéficiera plus des avantages fiscaux et devra rembourser les avantages antérieurs dont il a bénéficié.
Un choix limité : l’offre des SCPI Malraux est très réduite (moins d’une dizaine par an).
L’interdiction du démembrement : Les investisseurs d’une SCPI Malraux ne peuvent démembrer la propriété de leur titre et prétendre bénéficier de la réduction d’impôt Malraux. Autrement dit, l’achat de parts de SCPI Malraux démembré n’offre pas la possibilité pour son acquéreur d’obtenir une quelconque réduction d’impôt.
Risque de perte en capital : Le capital que vous investissez dans la SCPI n’est ni garanti, ni protégé.
Votre responsabilité en tant qu’associé à l’égard des tiers est limitée au montant de votre part dans le capital de la SCPI.
Risque de liquidité : La liquidité du placement sera très limitée, voire quasi inexistante. L’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis à un tiers, si bien que les possibilités de vente des parts seront réduites, sauf à des prix très décotés. La SCPI ne garantit pas la vente de vos parts.
Risque de perte de l’avantage fiscal : Ce produit ne prévoyant pas de protection contre les aléas de marché, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.
Autres risques : Risque de concentration sur certains marchés immobiliers (investissements sur les métropoles françaises régionales) et risque lié au potentiel effet de levier.
Nos autres SCPI
Vous pouvez également trouver d’autres SCPI: SCPI Pinel, SCPI déficit foncier, SCPI de rendement, SCPI résidentielle, SCPI de plus-value.
FAQ sur les SCPI Malraux
Comment fonctionne la loi Malraux ?
La loi Malraux offre des avantages fiscaux aux investisseurs qui rénovent des biens immobiliers situés
dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés. Les travaux doivent être réalisés par des professionnels et le bien doit être loué nu pendant une durée de 9 ans minimum.
Cette réduction d'impôt est calculée sur la base des dépenses de travaux engagées sur une période de quatre ans, dans la limite d'un plafond de 400 000 euros de travaux par an.
La réduction d'impôt accordée au titre de la loi Malraux est de 22 % ou 30 % des dépenses engagées, en fonction de la localisation de l'immeuble. Cette réduction d'impôt est étalée sur une période de quatre ans.
A noter que cette réduction d'impôt n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
Comment choisir une SCPI Malraux de qualité ?
Pour choisir une SCPI Malraux de qualité, il est important de vérifier la qualité de la gestion, le taux
de vacance, le taux d'occupation financier, les frais de gestion, le niveau de diversification du patrimoine immobilier et la qualité des locataires. Il est recommandé de consulter les avis des experts et de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.
Quelle est la durée de placement recommandée ?
La durée de placement recommandée est de 16 ans
Il s’agit d’un placement à long terme, vous devez conserver vos parts pendant une période minimum
de 9 années à compter de la première mise en location du dernier bien rénové, sauf à perdre l’intégralité de l’avantage fiscal; la durée de blocage est de 16 ans à compter de la date de souscription.
En l’absence probable d’un marché secondaire, il est très probable que vous ne puissiez pas sortir du produit avant la fin de sa durée de vie.