Tout savoir sur la loi Pinel Plus
investir dans l’immobilier locatif
Nous contacter
Qu’est-ce que la loi Pinel Plus ?
Ainsi, en 2023 et 2024, ce dispositif est accessible sous deux formes, aux conditions fiscales différentes :
• La loi Pinel + : maintien des taux antérieurs, dans certains quartiers ou sur
critères énergétiques et de qualité
• La loi Pinel classique : taux de réduction d’impôt dégressif.
Si vous voulez bénéficier des anciens taux de réduction de votre impôt sur le revenu, à savoir une réduction d’IR allant de 12 à 21% avec un engagement de location de 6 à 12 ans, il faut se tourner depuis le 1 er janvier 2023 vers la loi Pinel Plus.
La réduction fiscale offerte par la loi Pinel Plus entre dans le plafond global des niches fiscales. Actuellement, la limite est fixée par contribuable à 10 000 euros par an, ou 18 000 euros pour l’outre-Mer.
Les conditions d’éligibilité
-Atteindre la performance énergétique et environnemental RE 2020 :
Les bâtiments doivent avoir un bilan énergétique à 0Kwh/m2 /an et produire plus d’énergie qu’ils n’en consomment.
Les logements doivent avoir un DPE (diagnostic de performance énergétique) de classe B au minimum.
-Les surfaces de logement rentrent également dans les critères :
La surface minimale de l’appartement doit être d’un minimum de 28 m2 pour un T1, 45 m2 pour un T2, 62 m2 pour un T3, 79 m2 pour un T4 et 96 m2 pour un T5.
L’existence d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5 ;
Deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.
Le décret prévoit des conditions plus souples si la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022, ainsi que pour les logements acquis dans le cadre d’une opération autre qu’une opération de construction.
Les avantages fiscaux offerts
Le montant de la réduction d’impôt est fonction de la durée de location.
L’engagement initial est de 6 ou 9 ans, renouvelable à terme dans les deux cas pour 3 ans (soit 12 ans maximum pour un engagement initial de 9 ans).
Si un contribuable acquiert un logement dans le cadre de la loi Pinel Plus,
le taux de réduction d’impôt est de 12 % du montant de l’investissement pour un engagement de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.
Il peut profiter d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 5200 € par an pendant 12 ans.
Calcul de la réduction d’impôt avec la loi Pinel Plus :
300 000€ (montant maximum pris en compte pour l’investissement Pinel) X 21% (pourcentage de la réduction d’impôt sur le revenu pour un engagement de 12 ans) / 12 ans= 5200 € par an de réduction d’impôt sur le revenu.
Les zones éligibles à l’investissement avec le dispositif Pinel Plus
Cependant, la loi Pinel Plus s’applique uniquement dans trois zones : A bis, A et B1. Ce sont les trois zones les plus tendues de France.
Vous avez une idée plutôt précise de la commune où vous désirez investir ?
Afin de savoir si votre ville est éligible au dispositif Pinel ou Pinel Plus, rendez-vous sur le site du Service Public.
Comment investir dans l’immobilier locatif avec le dispositif Pinel Plus ?
Ce bilan patrimonial nous permettra d’avoir une vision globale sur votre patrimoine et ainsi d’évaluer les solutions s’adaptant au mieux à votre situation.
Ce bilan vous est offert par Pali Kao Capital
2/Trouver le bon Investissement immobilier
Si votre situation patrimoniale est en adéquation avec un investissement Pinel Plus, il est nécessaire de rechercher un bien immobilier correspondant à vos critères (rendement locatif, montant de la réduction d’impôt, emplacement etc..).
Pali Kao Capital sera à vos côtés pour vous accompagner dans cette recherche.
3/ La signature du contrat de réservation de votre investissement immobilier Pinel plus
La remise du dossier de réservation est la dernière étape avant la signature de l’acte notarié.
Le contrat de réservation fixe les modalités de la vente, livraison, et les caractéristiques du bien etc…
4/La signature de l’acte de vente chez le notaire
A la réception du contrat de réservation et de l’offre de prêt (si votre bien est financé par prêt bancaire) le notaire du promoteur prépare le projet d’acte et vous le transmet par courrier recommandé avec accusé de réception.
Un rendez-vous de signature de l’acte notarié vous sera donné.
Cette signature officialise définitivement votre achat immobilier dans le cadre de votre investissement Pinel Plus, et permet de lancer l’appel de fonds, c’est-à-dire le paiement fractionné du logement neuf suivant l’avancement du chantier.
Les frais de notaire d’un investissement immobilier dans le neuf ou vefa sont en général de 2,5% (inférieur aux frais de notaire pour un immobilier dans l’ancien, de l’ordre de 7%).
5/La réception des travaux et livraison de l’appartement
Dans la grande majorité des cas, un investissement Pinel Plus est effectué en VEFA (vente en état de futur achèvement) ainsi, les fonds ne sont débloqués qu’au fur et à mesure de l’avancée des travaux.
Le promoteur immobilier vous adresse directement les demandes d’appels de fonds en fonction de l’état d’avancement de la construction.
Vous devez transmettre une copie de ces documents à votre conseiller bancaire après les avoir acceptés et signés, ils serviront au déblocage des fonds, qui sera fait par votre banque.
La livraison est effective lors de la remise des clés.
6/La mise en location
Dans le cadre de la loi Pinel Plus, vous devez respecter certaines conditions pour la mise en location de votre investissement immobilier :
– Vous devez-vous engager à louer votre bien immobilier 6 ans minimum (prolongeable de 3 ans supplémentaires) ou 9 ans (prolongeable de 3 ans supplémentaires) .
Votre bien doit être l’habitation principale de votre locataire.
Le bien doit être loué nu (non meublé)
Le dispositif Pinel Plus permet de louer le logement à ses ascendants ou descendants (s’ils n’appartiennent pas au même foyer fiscal).
Votre locataire doit remplir des critères d’éligibilité, c’est-à-dire que son revenu fiscal doit respecter les plafonds Pinel de ressources.
Le loyer mensuel par m2 ne doit pas être supérieur à un plafond des loyers fixés par décret, qui est fonction des zones d’éligibilité au Pinel Plus (remettre les loyers par M2 déjà présent sur le site).
7/La déclaration de l’investissement Pinel Plus pour réduire son impôt sur le revenu.
La réduction de l’impôt sur le revenu, dû à l’investissement immobilier Pinel plus n’est pas automatique.
Il y a un certain nombre de formalités à respecter vis-à-vis de l’administration fiscale :
1. Remplir la déclaration 2044-EB qui certifie auprès de l’administration fiscale que vous vous engagez à louer votre bien au minimum 6 ans.
2. Remplir la déclaration 2044 ou 2044-SPE, qui correspond aux loyers perçus, les charges, les frais et les taxes déduits.
3. Sur la déclaration 2042 – C, Remplir la réduction annuelle d’impôt vous correspondant ( c’est l’avantage fiscal Pinel) sous la rubrique : “charges ouvrant droit à réduction d’impôt”
4. Il est fortement recommandé de conserver la déclaration d’achèvement des travaux (DAT) et tous les baux des locataires, cela vous servira en cas de contrôle.
8/La sortie de l’investissement Pinel Plus
A partir du moment où l’engagement de location est terminé, l’investisseur est libre de disposer du bien : Il peut le relouer (sans plafonnement des loyers), le revendre ou en faire sa résidence principale.
Les risques associés avec le dispositif Pinel Plus
Pinel Plus :
-Le promoteur qui effectue la construction du logement :
En effet, les promoteurs ne sont pas tous aussi fiables.
Il est important qu’ils respectent les délais de livraison et que la construction ne fasse apparaitre aucune contrefaçon.
-La location du bien :
L’avantage fiscal Pinel plus ne fonctionne que si le logement est loué, ainsi il est indispensable que le logement dans lequel vous investissez comportent certaines qualités, à savoir :
Réseaux de transport à proximité
Commerces à proximité
Villes dynamiques
Sécurité des quartiers etc..
Pali Kao Capital sera à vos cotés pour vous accompagner dans le choix du bien en adéquation avec vos recherches.
Conseils pour réussir son investissement immobilier locatif
L’emplacement, le prix, le choix du promoteur restent les qualités principales selon nous pour réussir votre investissement Pinel plus.
Comment choisir le bon bien immobilier à investir
Ainsi, il est primordial que votre investissement réponde à certains critères :
Le prix au m2, ne pas surpayer pour bénéficier de l’avantage fiscal.
Le choix du promoteur, afin d’éviter des mauvaises surprises, se tourner vers un promoteur fiable
solide ayant une bonne réputation.
L’emplacement du bien , en effet ce dernier doit bénéficier d’un réseau de transport, de commerces, écoles à proximité etc…
Comment gérer son bien immobilier locatif avec le dispositif Pinel Plus ?
Vous pouvez le donner en gérance à une société spécialisée (soit celle du promoteur, ou autre cabinet de gestion de votre choix) ou le gérer seul.
Pourquoi choisir Pali Kao Capital
Vous bénéficiez donc d’un interlocuteur privilégié et unique pour vous accompagner sur la durée.
Vous pourrez investir ainsi en toute sérénité.
FAQ
Quelle est la durée minimale d’engagement de location avec le dispositif Pinel Plus ?
La durée minimale d’engagement de location avec le dispositif Pinel Plus est de 6 ans.
Quels sont les avantages fiscaux offerts par le dispositif Pinel Plus ?
Le dispositif Pinel Plus offre une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 63 000 €, répartie sur 12 ans.
Dans quelles zones peut-on investir avec le dispositif Pinel Plus ?
Les zones éligibles à l’investissement avec le dispositif Pinel Plus sont les zones A, A bis et B1.
Peut-on louer un bien immobilier à un ascendant ou un descendant avec le dispositif Pinel Plus ?
Oui, il est possible de louer un bien immobilier à un ascendant ou un descendant, à condition que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal de l’investisseur.
Comment financer son investissement immobilier locatif avec le dispositif Pinel Plus ?
Il est possible de financer son investissement immobilier locatif avec le dispositif Pinel Plus à l’aide d’un prêt immobilier et/ou d’un apport personnel.