Accueil 9 Loi Pinel : Avantages et fonctionnement de ce dispositif

Investir dans la loi Pinel

Notre comparateur de biens éligibles au dispositif Pinel:
à vous de comparer!

Vous pouvez effectuer une selection affinée en fonction des critères que vous aurez définis en haut de la page suivante, une fois que vous aurez cliqué sur le bouton « nos biens éligibles ».

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel  (du nom du ministre du Logement sous le gouvernement de Manuel Valls) est actif depuis le 1er janvier 2015. Ce dispositif est consacré à l’investissement locatif neuf ou en état de futur achèvement (vefa), mais possède également un volet environnemental et social. La loi s’adresse à tous les Français voulant investir dans un logement neuf, ou en vefa même sans apport.
Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024. Pour les années 2023 et 2024, les taux de réduction d’impôt ont été modifiés, inférieurs à ceux initialement mis en place.
A partir de 2023, vous pouvez tout de même bénéficier des avantages de la précédente loi Pinel, réduction d’impôt de 12 à 21% avec un engagement de location de 6 à 12 ans grâce à la loi Pinel plus

La réduction fiscale offerte par la loi Pinel entre dans le plafond global des niches fiscales. Actuellement, la limite est fixée par contribuable à 10 000 euros par an, ou 18 000 euros pour l’outre-Mer.

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Objectifs de la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif incitatif à l’investissement locatif afin de soutenir la construction immobilière. Elle permet à un particulier d’investir dans un bien immobilier neuf ou en vefa (vente en état de futur achèvement) tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Fonctionnement de la loi Pinel

Le fonctionnement de l’investissement en loi Pinel réside dans l’achat d’un bien éligible à ce dispositif, qui en contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, donne le droit à une réduction d’impôt sur le revenu allant de 10,5% à 17,5 % du montant de l’investissement au total.
Cette réduction d’impôt prend effet si le logement est mis en location, et dans la limite de 2 biens par an.

Avantages fiscaux et réductions d’impôt de la loi Pinel

Le dispositif Pinel permet à l’acquéreur de réduire le montant de son impôt sur le revenu lorsqu’il acquiert un logement neuf ou en VEFA (vente en
l’état futur d’achèvement) .
Le montant de la réduction d’impôt est fonction de la durée de location.
 L’engagement initial est de 6 ou 9 ans, renouvelable à terme dans les deux cas pour 3 ans (soit 12 ans maximum pour un engagement initial de 9 ans) .

Le dispositif Pinel

Si un contribuable acquiert un logement dans le cadre du dispositif Pinel,
le taux de réduction d’impôt sur le revenu est de 10,5 % du montant de l’investissement pour un engagement de 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans.

Ainsi, il peut profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 4 375 € par an pendant 12 ans, pour un engagement maximal de location de 12 ans.

Calcul de la réduction d’impot  avec le dispositif Pinel:

Investissement de 300 000 Euros (avec un prix au m2 maximum de 5 500 Euros) avec engagement de location de 12 ans :

300 000€ (montant maximum pris en compte pour l’investissement Pinel) X 17,5% (pourcentage de la réduction d’impôt sur le revenu pour un engagement de 12 ans) / 12 ans= 4375 € par an de réduction d’impot sur le revenu.

Exonération de plus-value

L’acquéreur d’un bien éligible au dispositif Pinel bénéficie de l’abattement pour durée de détention (qui dépend du temps pendant lequel l’investisseur a possédé le bien).

Ainsi plus la détention du bien est importante, moins la plus-value (différence entre le prix de revient et le prix de vente) est imposée.
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix de revient.

Définition du prix de revient :
Prix de revient = Prix d’achat + Frais de Notaire + Frais annexes

Les frais annexes sont :
La taxe de publicité foncière.
Les droits d’enregistrement le cas échéant.
Les commissions versées aux intermédiaires.

Le prix de vente est le prix stipulé sur l’acte de vente notarié.

Une fois la plus-value évaluée, un abattement va pouvoir être appliqué en fonction de la durée de détention du bien et venir diminuer la plus-value imposable. 
Le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Durée de
détention
Taux d'abattement
applicable chaque
année de détention
Assiette pour l'impôt
sur le revenu
Taux d'abattement
applicable chaque
année de détention
Assiette pour les
prélèvements sociaux
Moins de 6
ans
0 %0 %
De la 6ème à
la 21ème
année
6 %1.65 %
22ème année
révolue
4 %1.60 %
Au-delà de la
22ème année
Exonération9 %
Au-delà de la
30ème année
ExonérationExonération
Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :

au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire de l’acquisition
du bien.

Report d’impôt

L’avantage fiscal Pinel n’est ni un crédit d’impôt, ni une déduction d’impôt. Il s’agit d’une réduction d’impôt.

Si votre réduction fiscale est supérieure au montant de votre impôt sur le revenu, vous perdrez l’excédent. Il ne peut donc pas être reporté sur votre avis d’imposition l’année suivante.

Critères pour bénéficier de la loi Pinel

Tout particulier résident français peut bénéficier de l’investissement en loi Pinel.
Il doit cependant respecter un certain nombre de critères afin de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Le bien doit :

Être neuf, réhabilité ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) et
doit être vendu par un promoteur comme éligible en loi Pinel.
Loué non meublé
Loué à titre de résidence principale
Respecter les performances énergétiques et les normes techniques en vigueur, comme le label BBC 2005 et la RT 2012. Ces labels fixent un objectif de consommation maximale et visent à réduire l’impact écologique des bâtiments sur l’environnement.
Se situer dans l’une des zones déterminées par le dispositif éligible
Pinel.
Loué à des locataires dont les revenus ne dépassant pas les plafonds de ressources, fixés par le dispositif.
Loué avec des loyers ne dépassant pas les plafonds fixés par le dispositif.

Logements éligibles

Pour être éligible à la réduction d’impôt de la loi Pinel, un logement doit être :

neuf (en Vefa ou achevé) ;
ancien mais à réhabiliter entièrement ;
-dans une zone où l’offre immobilière est tendue (A, A bis ou B1) ;

Zone géographique

Seuls les zones A , A bis ou B1 sont désormais éligibles à la loi Pinel.

Vous avez une idée plutôt précise de la commune où vous désirez investir ?

Afin de savoir si votre ville est éligible au dispositif Pinel, rendez-vous sur le site du Service Public.

Durée de l’investissement

Pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu du dispositif Pinel, l’acquéreur doit s’engager à louer son bien pour une durée initial est de 6 ou 9 ans, renouvelable à terme dans les deux cas pour 3 ans (Soit 9 ans maximum pour un engagement initial de 6 ans, ou 12 ans pour un engagement initial de 9 ans).

Comment investir dans la loi Pinel

1/Faire un bilan patrimonial afin d’évaluer les intérêts d’investir ou non au dispositif Pinel.

Ce bilan patrimonial nous permettra d’avoir une vision globale sur votre
patrimoine et ainsi d’évaluer les solutions s’adaptant au mieux à votre situation
Ce bilan vous est offert par Pali Kao Capital

 

2/Trouver le bon Investissement

Si votre situation patrimoniale est en adéquation avec un investissement Pinel, il est nécessaire de rechercher un bien correspondant à vos critères (rendement locatif, montant de la réduction d’impôt, emplacement etc..).
Pali Kao Capital sera à vos cotés pour vous accompagner dans cette recherche.

 

3/ La signature du contrat de réservation de votre investissement Pinel

La remise du dossier de réservation est la dernière étape avant la signature de l’acte
notarié.
Le contrat de réservation fixe les modalités de la vente, livraison, et les caractéristiques du bien etc…

 

4/La signature de l’acte de vente chez le notaire

A la réception du contrat de réservation et de l’offre de prêt (si votre bien est financé par prêt bancaire) le notaire du promoteur prépare le projet d’acte et vous le transmet par courrier recommandé avec accusé de réception.
Un rendez-vous de signature de l’acte notarié vous sera donné.
Cette signature officialise définitivement votre achat immobilier dans le cadre de votre investissement Pinel, et permet de lancer l’appel de fonds, c’est-à-dire le paiement fractionné du logement neuf suivant l’avancement du chantier.
Les frais de notaire sont en général de 2,5% (inférieur aux frais de notaire pour un logement ancien, de l’ordre de 7%).

 

5/La réception des travaux et livraison de l’appartement

Dans la grande majorité des cas, un investissement Pinel est effectué en VEFA (vente en état de futur achèvement) ainsi, les fonds ne sont débloqués qu’au fur et à mesure de l’avancée des travaux.
Le promoteur vous adresse directement les demandes d’appels de fonds en fonction de l’état d’avancement de la construction.
Vous devez transmettre une copie de ces documents à votre conseiller bancaire après les avoir acceptés et signés, ils serviront au déblocage des fonds, qui sera fait par votre banque.
La livraison est effective lors de la remise des clés.

 

6/La mise en location

Dans le cadre de la loi Pinel, vous devez respecter certaines conditions pour la mise en location du logement :
– Vous devez vous engager à louer votre bien 6 ans minimum (prolongeable de 3 ans supplémentaires) ou 9 ans (prolongeable de 3 ans supplémentaires).
Votre bien doit être l’habitation principale de votre locataire.
Le bien doit être loué nu (non meublé)
Le dispositif Pinel permet de louer le logement à ses ascendants ou descendants (s’ils n’appartiennent pas au même foyer fiscal).
Votre locataire doit remplir des critères d’éligibilité, c’est-à-dire que son revenu fiscal doit respecter les plafonds Pinel de ressources.
Le loyer mensuel par m2 ne doit pas être supérieur à un plafond des loyers fixés par décret, qui est fonction des zones d’éligibilité au Pinel (remettre les loyers par M2 déjà présent sur le site).

 

7/La déclaration de l’investissement Pinel pour réduire son impôt sur le revenu.

La réduction de l’impôt sur le revenu, dû à l’investissement Pinel un investissement Pinel n’est pas automatique.
Il y a un certain nombre de formalités à respecter vis-à-vis de l’administration fiscale :

1. Remplir la déclaration 2044-EB qui certifie auprès de l’administration fiscale que vous vous engagez à louer votre bien au minimum 6 ans.

2. Remplir la déclaration 2044 ou 2044-SPE, qui correspond aux loyers perçus, les charges, les frais et les taxes déduits.

3. Sur la déclaration 2042 – C, Remplir la réduction annuelle d’impôt vous correspondant ( c’est l’avantage fiscal Pinel) sous la rubrique :
“charges ouvrant droit à réduction d’impôt”

4. Il est fortement recommandé de conserver la déclaration d’achèvement des travaux (DAT) et tous les baux des locataires, cela vous servira en cas de contrôle.

5. Remplir la déclaration 2044-EB qui certifie auprès de l’administration fiscale que vous vous engagez à louer votre bien au minimum 6 ans.

6. Remplir la déclaration 2044 ou 2044-SPE, qui correspond aux loyers perçus, les charges, les frais et les taxes déduits.

7. Sur la déclaration 2042 – C, Remplir la réduction annuelle d’impôt vous correspondant ( c’est l’avantage fiscal Pinel) sous la rubrique :
“charges ouvrant droit à réduction d’impôt”

8. Il est fortement recommandé de conserver la déclaration d’achèvement des travaux (DAT) et tous les baux des locataires, cela vous servira en cas de contrôle.

 

8/La sortie de l’investissement Pinel

A partir du moment où l’engagement de location est terminé, l’investisseur est libre de disposer du bien : Il peut le relouer (sans plafonnement des loyers), le revendre ou en faire sa résidence principale.

Vous trouverez en bas de cette page nos biens éligibles au dispositif Pinel en fonction de vos critères (prix, localisation, impact fiscal, rendement locatif etc…). Vous pourrez ainsi découvrir l’ensemble des biens éligibles, en fonction de vos critères.

Pourquoi choisir Pali Kao Capital

Nous bénéficions de plus de vingt ans d’expérience sur le marché immobilier.

Vous bénéficiez donc d’un interlocuteur privilégié et unique pour vous accompagner sur la durée.

Vous pourrez investir ainsi en toute sérénité.

FAQ

Est-ce que la loi Pinel s’applique à tous les types de logements ?

 

Pour être éligible au dispositif Pinel, le bien doit être neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA). S’il s’agit d’un logement construit il y a au moins 15 ans, il doit avoir fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.

 

Quelle est la durée minimale d’investissement pour bénéficier de la loi Pinel ?

 

L’engagement initial est de 6 ou 9 ans, renouvelable à terme dans les deux cas pour 3 ans (soit 12 ans maximum pour un engagement initial de 9 ans ou 9 ans pour un engagement intial de 6 ans).

L’investisseur peut également choisir la durée maximum de 12 ans (celle-ci n’est pas prolongeable).

 

Est-ce que la réduction d’impôt peut être cumulée avec d’autres dispositifs fiscaux ?

 

La réduction fiscale offerte par la loi Pinel entre dans le plafond global des niches fiscales. Actuellement, la limite est fixée par contribuable à 10 000 euros par an, ou 18 000 euros pour l’outre-Mer.
Cependant, elle peut être cumulée avec d’autres dispositifs n’entrant pas dans les niches fiscales comme la loi Malraux ou monuments historiques.

 

Est-ce que les loyers perçus sont imposables dans le cadre de la loi Pinel ?

 

Les loyers qui sont tirés de la location d’un logement en loi Pinel sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Les revenus fonciers se déclarent soit :

au réel, à l’aide du formulaire 2044
– en régime simplifié en micro-foncier

Dans le cas du régime réel les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu foncier imposable.
Pour le micro foncier, la somme des loyers perçus le foyer fiscal ne doit pas dépasser 15.000 euros par an, dans ce cas il permet de bénéficier d’un abattement de 30% sur les loyers perçus.
Ainsi vous ne serez imposés que sur 70% des loyers perçus.

 

Dans quelles zones géographiques peut-on investir avec la loi Pinel ?

 

Seuls les zones A , A bis ou B1 sont désormais éligible à la loi Pinel.
Vous avez une idée plutôt précise de la commune où vous désirez investir ?
Afin de savoir si votre ville est éligible au dispositif Pinel, rendez-vous sur le site du Service Public.