Qu’est-ce qu’un déficit foncier
Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, cette situation génère un déficit foncier.
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Déficit foncier: Fiscalité
Fiscalité du déficit foncier
Le régime réel et le micro-foncier.
Si le propriétaire décide d’imposer ses revenus locatifs via le régime réel:
Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans la limite d’un plafond annuel de 10 700 euros.
La fraction du déficit qui excède cette limite ou qui résulte des intérêts d’emprunt s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des années suivantes, dans un délai maximal de 10 ans (pour cela vous devez être propriétaire d’un logement que vous proposez à la location nue (non meublée)
La limite d’imputation de 10 700 euros sur le revenu global est appréciée par déclaration de revenus. Elle est globale pour tous les immeubles ou parts de sociétés possédés par un même contribuable et les membres de son foyer fiscal.
Le bénéfice de cette disposition n’est définitivement acquis que si le contribuable donne l’immeuble en location ou conserve les titres de la société bailleresse, propriétaire de l’immeuble, pendant les trois années (effective et permanente) suivant celle au titre de laquelle l’imputation sur le revenu global est pratiquée.
Les économies d’impôts générées par le déficit foncier ne rentrent pas dans le plafond des niches fiscales.
Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier s’applique lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros. Une déduction forfaitaire de 30 % est appliquée automatiquement sur vos revenus fonciers existants par l’administration fiscale.
- Si vos revenus locatifs excèdent 15 000 €, le régime réel s’applique automatiquement. Vous pourrez déduire de vos revenus fonciers existants les charges pour leur montant réel.
- Si vos revenus fonciers existants ne dépassent pas le plafond de 15 000 €, vous pouvez choisir soit le régime micro foncier soit le régime réel et ainsi profiter du déficit foncier imputable.
Comment le déficit foncier est déclaré aux impôts ?
Ne pas oublier de conserver les pièces vous permettant de justifier les charges déclarées : facture etc.. ou tout autre élément permettant d’établir avec précision la nature et le montant des charges supportées.
Quelles sont les charges éligibles au déficit foncier ?
Elles sont détaillées dans la notice pour la déclaration N°2044 des revenus fonciers, dont certains extraits importants sont repris ci-dessous.
> Les charges d’exploitation du bien : primes d’assurance (assurance propriétaire non occupant), honoraires d’agence immobilière ou de syndics, charges de copropriété et taxe foncière.
> Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt (intérêts et frais accessoires associés) pour l’acquisition, la réparation ou l’amélioration du bien :
frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage, prêts pour travaux/rénovation.…
> Les charges liées aux travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration d’un bien mis en location :
lorsque vous réalisez des travaux dans votre bien mis en location, ils peuvent être déductibles de vos revenus fonciers s’ils ont pour objet de maintenir ou remettre en état le bien, ou d’apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire.
Attention, le montant des travaux est le principal levier pour générer du déficit foncier. Il n’est pas plafonné.
Les charges liées à la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un bien ne sont pas éligibles au déficit foncier.
Comment le déficit foncier peut-il affecter les autres revenus ?
En effet les revenus fonciers d’une location nue sont imposés au taux marginal d’imposition + Prélèvements sociaux (17,2%).
| Déficit foncier | Revenu imputé | Conditions |
|---|---|---|
| Dû aux charges non foncières | Revenu global | Dans la limite de 10 700€ par an. |
| Dû aux charges financières (comprend également le surplus de charges non financières au-delà des 17 00€). | Revenu foncier | Imputables sur les 10 années suivantes. |
Exemple d’investissement en déficit foncier :
Le couple est imposé dans la tranche marginale d’imposition à 41% en raison des autres revenus perçus. Les revenus fonciers sont imposés au taux marginal le plus élevés soit dans ce cas 41%auquel vient s’ajouter les prélèvements sociaux de 17,2% sur les revenus fonciers, soit un total de 58,2% d’imposition ; 8 000 X 58,2%= 4656 euros.
En décidant de se porter acquéreurs d’un bien à rénover ou de parts de SCPI déficit foncier qui générerait une charge de travaux déductibles de 8.000 € sur le même exercice fiscal, M et Mme X réaliseraient une économie d’impôts substantielle.
En effet, leur revenu foncier net deviendrait alors le suivant : 15.000 – 5.000 – 2.000 – 8.000 = 0 €.
Leur imposition serait alors nul sur les revenus fonciers.
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