SCPI Pinel :
comment investir dans l’immobilier
locatif avec une réduction d’impôt ?
Présentation générale
Le but d’une SCPI Pinel est double : se constituer un patrimoine de biens immobiliers neufs éligibles à la loi Pinel pour cumuler rendement locatif et baisse d’impôt sans avoir à se soucier d’une
quelconque gestion locative. Vous n’avez pas à sélectionner les biens neufs ou rénovés, ni à effectuer de gestion locative.
La SCPI se charge de tout et vous encaissez les loyers distribués.
Les SCPI Pinel sont spécialement conçues afin de permettre aux porteurs de parts de bénéficier de réductions d’impôts échelonnées permissent par le dispositif Pinel.
Ces réductions d’impôts sont à intégrer par le porteur de parts comme réduction lié à des investissements locatifs lors de l’établissement de sa déclaration d’impôts sur le revenu.
Les réductions d’impôts générées par l’investissement dans une SCPI Pinel sont inclues dans le mécanisme de plafonnement globale des niches fiscales (fixé à 10 000 € par an).
Afin de conserver les bénéfices de l’avantage fiscale, la durée d’investissement recommandée pour les SCPI Pinel est de 12 à 15 ans.
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Qu’est-ce qu’une SCPI Pinel ?
– Le porteur de parts doit garder ses de SCPI Pinel pour une durée équivalente à ce qui est imposé par la loi : 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
– Les locataires comme les loyers sont, chacun, soumis à des plafonds en fonction de la zone Pinel où le logement en location sera construit.
Si vous ne respectez pas une de ces conditions, vous ne pourrez bénéficier de la réduction d’impôt correspondante.
La réduction d’impôts octroyée grâce au nombre de parts détenues dans la société, et ce dès la première année de l’achat. Elle est plafonnée pour chaque investisseur à 300 000 €.
En 2023, dans le cadre d’acquisition de logements éligibles au dispositif Pinel, cette réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement :
– Pour un engagement de 6 ans, l’abattement fiscal est 10,5 % du prix d’acquisition pour un engagement sur 6 ans dans la limite totale de 31 500 € ;
– Pour un engagement de 9 ans, l’abattement est de 15% du montant investi dans la limite totale de 45 000 € ;
– Pour un engagement de 12 ans, l’abattement est alors de 17,5 % du montant investi dans la limite totale de 52 500 €.
En 2024, les réductions d’impôt seront calculée sur la base des taux suivants : 9 % pour un engagement sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % pour 12 ans de location.
L’investissement en SCPI Pinel permet d’investir dans l’immobilier avec un capital de départ abordable (minimum de souscription d’environ 5 000 Euros), sans souci de gestion puisque la sélection des biens, leur administration et la revente sont confiées au gestionnaire. La SCPI est un placement collectif qui permet ainsi de mutualiser les risques.
Comment fonctionne la loi Pinel ?
Ce dispositif est consacré à l’investissement locatif neuf ou en état de futur achèvement (VEFA), mais possède également un volet environnemental et social. La loi s’adresse à tous les Français voulant investir dans un logement neuf ou en VEFA avec ou sans apport.
Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024. Pour les années 2023 et 2024, les taux de réduction d’impôt ont été modifiés, inférieurs à ceux initialement en place.
De 10,5% à 17,5% du montant investi en 2023 et de 9 % pour un engagement sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % pour 12 ans de location pour 2024.
La réduction fiscale offerte par la loi Pinel entre dans le plafond global des niches fiscales.
Actuellement, la limite est fixée par contribuable à 10 000 Euros par an, ou 18 000 Euros pour l’outremer.
Le fonctionnement de l’investissement en loi Pinel réside dans l’achat d’un bien éligible à ce dispositif qui en contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans donne le droit à une réduction d’impôt sur le revenu allant de 10,5% à 17,5% du montant de l’investissement total ou de 12 à 21%
avec un engagement de location de 6 à 12 ans dans le cadre du dispositif Pinel Plus.
Cette réduction d’impôt prend effet si le logement est mis en location et est limitée à deux biens par an.
Les immeubles concernés par la loi Pinel sont:
– les logements neufs ou en VEFA;
– les logements anciens mais à réhabiliter entièrement ;
– être situé dans une zone ou l’offre immobilière est tendue (A, A bis ou B1) :
– être loué non meublé
– être loué à titre de résidence principale
– respecter les performances énergétiques et les normes techniques en vigueur, comme le label BBC
2005 et la RT 2012. Ces labels fixent un objectif de consommation maximale et visent à réduire l’impact écologique des bâtiments sur l’environnement.
– être loué à des locataires dont les revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources fixes par le dispositif ;
– être loué avec des loyers ne dépassant pas les plafonds fixés par le dispositif.
– Le locataire peut toutefois être un parent du bailleur (ascendant ou descendant) tant qu’il n’appartient pas à son foyer fiscal
Pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu du dispositif Pinel, l’acquéreur doit s’engager à louer son bien pour une durée initiale de 6 ou 9 ans, renouvelable à terme dans les deux cas pour 3 ans (soit 9 ans maximum pour un engagement initial de 6 ans ou 12 ans pour un engagement initial de 9 ans).
Quels sont les avantages fiscaux des SCPI Pinel ?
Cette disposition fiscale est soumise au plafonnement des niches fiscales. Actuellement, la limite est fixée par contribuable à 10 000 Euros par an, ou 18 000 Euros pour l’outremer.
L’investisseur doit être résident fiscal français durant toute la période de défiscalisation. Dans le cas contraire, il devra restituer l’avantage fiscal obtenu.
Lorsque vous souhaitez investir en SCPI Pinel, vous devez donc prévoir une durée d’investissement comprise entre 15 et 17 ans ; sachant qu’en absence probable d’un marché secondaire, l’investisseur ne peut espérer récupérer son argent qu’à partir de la dissolution de la société.
La SCPI s’engage à louer les appartements pendant la même durée de 12 ans (en respectant les plafonds de loyer et de ressources du locataire).
Les parts de SCPI Pinel constituent un actif taxable au sens de l’IFI.
Les critères de choix d’une SCPI Pinel
Les principaux critères à prendre en compte sont :
L’emplacement : Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement est un critère clé pour le choix d’une SCPI Pinel. Il est important de vérifier la stratégie de sélection des emplacements mise en place par la SCPI .
La qualité de la gestion : Il est important de vérifier la qualité de la gestion de la SCPI, notamment en termes de sélection des locataires, de gestion locative et de suivi des travaux. Il est également important de s’assurer que la SCPI dispose d’une bonne expérience en matière de gestion
immobilière.
La rentabilité : La rentabilité de la SCPI est un critère à prendre en compte, notamment en termes de rendement locatif et de réduction d’impôt obtenue grâce au dispositif Pinel. Il est recommandé de comparer les rendements, les frais et les taux de vacance locative de plusieurs SCPI Pinel avant de faire son choix.
Pour acquérir des parts dans une SCPI Pinel ou autre, vous pouvez faire le choix d’investir au comptant ou en ayant recours à un prêt immobilier.
Vous pouvez recevoir les loyers chaque trimestre ou chaque semestre.
Les risques liés à l’investissement dans les SCPI Pinel
Un rendement limité : si la SCPI Pinel vous offre des loyers sécurisés, le rendement que vous pourrez obtenir sera moins élevé. En effet, comme pour tout investissement dans le cadre de ce dispositif, un certain plafond des loyers est à respecter. En plus de cela, dans le cadre d’une SCPI en Pinel, les frais
de gestion locative et de gestion financière sont aussi à prendre en compte et contribuent à réduire le rendement de l’investissement ;
Le gestionnaire de fonds décide de la date (qui, dans tous les cas, a lieu après la période d’engagement) et des modalités de revente. L’investisseur n’a pas pouvoir de décision ;
Une offre de SCPI réduite car une solution peu répandue, peu choisie par les investisseurs, au profit de l’investissement en direct.
Enfin, l’investissement en SCPI Pinel est soumis à des risques spécifiques :
– Risque de perte en capital : Le capital que vous investissez dans la SCPI n’est ni garanti, ni protégé.
– Risque de liquidité : La liquidité du placement sera très limitée, voire quasi inexistante.
L’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être
transmis à un tiers, si bien que les possibilités de vente des parts seront réduites, sauf à des prix très décotés. La SCPI ne garantit pas la vente de vos parts.
– Risque de perte de l’avantage fiscal : Ce produit ne prévoyant pas de protection contre les aléas de marché, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.
– Autres risques : Risque de concentration sur certains marchés immobiliers (investissements sur les métropoles françaises régionales).
– Dépendance à l’évolution du marché immobilier
– Dépendance à la qualité de gestion de la SCPI
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FAQ sur les SCPI Pinel
Comment fonctionne la réduction d'impôt Pinel avec les SCPI ?
Les SCPI Pinel permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en investissant dans l'immobilier locatif éligible à la loi Pinel. La réduction est de 10,5 à 17,5% du montant investi en 2023 et de 9 % à 14 % en 2024, plafonné à 300 000 €, répartie sur une durée de 6, 9 ou 12 ans.
Quels sont les critères pour choisir une SCPI Pinel ?
Pour choisir une SCPI Pinel, il est important de vérifier la qualité de la gestion, le taux de vacance et d'occupation, la diversification du patrimoine immobilier, les frais de gestion et les rendements. Il est
recommandé de consulter les avis des experts et de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.
Comment fonctionne le rachat de parts de SCPI Pinel ?
Le rachat de parts de SCPI Pinel dépend des règles propres à chaque SCPI. En général, il est possible de revendre ses parts sur le marché secondaire, mais sachant que l’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis à un tiers, les possibilités de vente des parts seront réduites, sauf à des prix très décotés. La SCPI ne garantit pas la vente de vos parts.
La plupart du temps l’investisseur ne peut espérer récupérer son argent qu’à partir de la dissolution de la société.
Quels sont les avantages et les inconvénients d'investir dans une SCPI Pinel ?
Les avantages d'investir dans une SCPI Pinel sont la réduction d'impôt sur le revenu, la diversification du patrimoine immobilier, la mutualisation des risques et la gestion déléguée. Les inconvénients sont le risque de perte en capital, le manque de liquidité, la dépendance à la qualité de gestion de la SCPI et les frais de gestion.
La SCPI Pinel est un dispositif fiscal des plus avantageux. Il vous offre un double avantage : cumuler
des revenus passifs tout en défiscalisant. Il permet aussi de se constituer un patrimoine avec un ticket d’entrée bas (à partir de 5 000 Euros).
Quels sont les risques afférents à ce type d’investissement ?
L’investissement locatif n’est pas sans risque. Le propriétaire peut se retrouver confronté à des loyers
impayés ou une absence de locataire qui viendrait remettre en cause le bénéfice des incitations fiscales. L’avantage fiscal déjà perçu devra être réintégré. De plus, l’investissement immobilier reste assez peu liquide, d’une part, par la durée de détention du bien et donc de blocage de l’investissement, et, d’autre part, à cause du marché de l’immobilier qui ne permet pas systématiquement une revente rapide du bien à la fin de la durée de mise en location. C’est pourquoi, du respect des conditions de l’octroi de l'avantage fiscal à la gestion d’un patrimoine immobilier en passant par l’équilibre financier de l’investissement, il convient de se faire
accompagner par un gestionnaire de patrimoine pour réaliser le bon investissement.