Investir dans un OPCI
A la fin 2022, les OPCI représentaient un encours total supérieur à 20 Milliards d’Euros.
L’OPCI est accessible via un compte titre ou un contrat d’assurance vie.
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Qu’est-ce qu’un OPCI ?
Définition de l’OPCI
Les actifs des OPCI sont obligatoirement constitué d’au moins 60% d’immobiliers (immeubles et parts ou actions de sociétés immobilières) et 10% de liquidités, le reste est constitués d’actifs financiers (actions, obligations, titres de foncières cotées…) afin de pouvoir répondre aux demandes de retraits.
Les OPCI ont été créé afin de répondre aux problèmes de liquidité rencontrés par les SCPI après la crise immobilière des années 90.
Les OPCI sont gérés par une société de portefeuille, préalablement agréée par l’AMF.
Dans certaines limites, les OPCI peuvent emprunter pour acquérir des immeubles.
Des emprunts d’espèces sont aussi possibles, mais ils ne doivent pas excéder 40% de la valeur des actifs immobilier et 10% de la valeur des actifs financiers.
Contrairement aux OPCVM, les OPCI ne sont pas cotés sur les marchés financiers, ce qui réduit leur exposition à la volatilités des marchés.
L’OPCI peut revêtir deux formes juridiques :
– La SPPICAV, qui est une société de type SICAV : elle entre dans le champ de l’impôt sur les sociétés (IS) mais elle en est exonérée.
Elle distribue à ses actionnaires des dividendes classés dans la catégorie fiscale des revenus de capitaux mobiliers ;
– Le FPI, qui est une copropriété de type FCP : il est transparent au plan fiscal. Il distribue à ses porteurs des revenus fonciers et des plus-values immobilières.
L’OPCI est un fonds d’investissement collectif s’inscrivant dans le cadre de l’épargne publique.
L’investisseur en OPCI est obligatoirement destinataire d’informations complètes, précises et régulières (rapport annuel, document périodique d’informations, site Internet) sur le résultat des interventions et travaux menés par les entités chargées de la gestion du fonds.
L’ensemble des actifs des OPCI est régulièrement estimé par deux évaluateurs immobiliers qui mènent chacun une expertise indépendante.
Quel que soit leur statut juridique, les OPCI sont tenus à des obligations distributives.
– Les SPPICAV doivent notamment distribuer à leurs actionnaires au moins 85 % des revenus locatifs et financiers et au moins 50 % des plus-values de cession d’actifs.
– Les FPI sont notamment tenus de rétrocéder aux épargnants au moins 85% des revenus locatifs et financiers et 85 % (minimum) des plus-values de cession.
Comment fonctionne un OPCI ?
Avantages et inconvénients d’un OPCI
Avantages :
L’OPCI comporte une part d’actifs investis sur les marchés boursiers (principalement en foncières cotées). Cela lui apporte une meilleure liquidité et la possibilité de bénéficier à la fois des avantages de l’investissement en immobilier physique et aussi en immobilier coté.
Investir en OPCI c’est :
– Des perspectives de rendement en ligne avec celles de l’immobilier : L’OPCI offre des perspectives de performance tirant profit du dynamisme des marchés immobiliers et des marchés financiers.
– Un investissement qui rend l’immobilier à la portée de toutes les bourses, à partir de quelques centaines d’euros.
– Un investissement plus liquide que les SCPI grâce à une part de liquidité qui doit représenter au minimum 10% de l’actif.
– Un investissement accessible via l’assurance vie : Les détenteurs de contrat d’assurance vie peuvent investir dans l’immobilier en acquérant des titres d’OPCI via les unités de compte.
– Des frais globalement moins élevés que les SCPI.
Inconvénients :
– La revente sur un marché secondaire peut être difficile ;
– Le risque de perte en capital et de vacance locative qui peuvent affecter les revenus.
La durée minimale de conservation des parts recommandée est généralement entre 8 et 10 ans
Fiscalité des OPCI
Avec une SPPICAV, les revenus et plus-values sont imposés comme des revenus de capitaux mobiliers, c’est-à-dire au Prélèvement forfaitaire Obligatoire (PFU) de 30 % ou à l’impôt sur le revenu si le contribuable le souhaite.
Avec un FPI, le porteur se trouve dans la même situation que s’il détenait des biens immobiliers dédiés à la location à titre direct. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et les gains dans la catégorie des plus-values immobilières.
Pour un OPCI souscris via un contrat d’assurance-vie, c’est la fiscalité du contrat d’assurance vie cette qui s’applique. Elle est plus avantageuse que la fiscalité foncière.
Comment investir dans un OPCI ?
La souscription d’actions est demandée par l’investisseur auprès de son conseiller financier habituel ou de son assureur-vie au cours d’une période dite de centralisation.
La souscription est réalisée à un prix qui est en rapport direct avec la valeur liquidative établie au terme de cette période. La valeur liquidative est calculée deux fois par mois au maximum et tous les six mois au minimum.
Les actions sont souscrites sur la base de la valeur liquidative établie au terme de la période de centralisation.
Les actions sont décimalisées, c’est-à-dire que pour un certain montant investi en euros, on obtient un nombre non nécessairement entier d’actions.
Une fois acquises, les actions d’OPCI sont matérialisées en tant qu’unités de compte (UC) à caractère immobilier du contrat d’assurance-vie de l’épargnant ou sur son compte-titres ordinaire (CTO).
Comment se vendent les actions d’OPCI ?
Le rachat d’actions est demandé par l’épargnant auprès de son conseiller financier habituel ou, le cas échéant, de son assureur-vie au cours d’une période dite de centralisation. Le rachat est réalisé à un prix qui est en rapport direct avec la valeur liquidative établie au terme de cette période.
Les actions sont rachetées sur la base de la valeur liquidative établie au terme de la période de centralisation.
Les actions sont décimalisées, c’est-à-dire qu’un certain montant en euros retiré correspond à un nombre d’actions (en moins) non nécessairement entier.
Que ces actions rachetées aient été détenues par le biais d’unités de compte (UC) à caractère immobilier du contrat d’assurance-vie de l’épargnant ou de son compte- titres ordinaire (CTO), le gestionnaire du contrat d’assurance-vie ou le teneur de compte de l’épargnant met à sa disposition tous les éléments utiles pour que ce dernier puisse se mettre en conformité avec ses obligations déclaratives auprès de l’administration fiscale.
Les différentes classes d’OPCI
L’encours total est supérieur à 20 Milliards d’Euros.
De plus en plus d’OPCI bénéficient du label ISR (Investissement Socialement Responsable).
Les sociétés de gestion proposant des OPCI
Les frais
Les frais de gestion annuels représentent entre 1% et 2% de la valeur de l’actif géré.
Performances des OPCI
Les frais de gestion annuels représentent entre 1% et 2% de la valeur de l’actif géré.
Conseils pour bien investir dans un OPCI
– Diversifier son portefeuille
– Surveiller les frais et les performances
La durée minimale de conservation des parts recommandée est généralement entre 8 et 10 ans.
Les risques associés à l’investissement dans un OPCI
Risque de diminution des revenus locatifs : Dans un contexte économique difficile, les revenus locatifs peuvent connaître des mouvements à la baisse, du fait de la diminution du montant global des loyers versés par les locataires.
Risque liés aux marchés immobiliers : Les rendements et la performance de l’OPCI sont liés à l’évolution du marché immobilier à la hausse comme à la baisse.
Risque de liquidité : La vente des actifs immobiliers de l’OPCI n’est pas immédiate. Elle peut s’effectuer à un prix inférieur aux valeurs d’expertises, ce qui aurait une incidence négative sur la valeur liquidative.
Risque de contrepartie : les fonds peuvent être placés sur des supports, immobiliers ou financiers, qui peuvent s’avérer défaillants.
Risque lié au recours à l’endettement : C’est le fait que l’OPCI peut acheter à crédit. Si les revenus de l’OPCI baissent, elle pourrait avoir des difficultés à rembourser le crédit.
Risque de taux et d’action et de produits dérivés : C’est le fait de choisir des placements dont la performance dépend des taux d’intérêt, des actions, des produits dérivés.
FAQ
Quelle est la différence entre un OPCI et une SCPI ?
Les SCPI sont des fonds d’investissement immobilier qui permettent d’investir dans des biens immobiliers locatifs.
Les OPCI, quant à eux, sont des fonds immobiliers plus diversifiés qui peuvent également investir dans des immeubles neufs en cours de construction, mais aussi dans des titres de sociétés immobilières ou des obligations émises par des promoteurs immobiliers.
Cela apporte à l’OPCI une meilleure liquidité et la possibilité de bénéficier des avantages de l’investissement en immobilier physique et aussi en immobilier coté.
Les OPCI sont-ils un investissement rentable ?
Les OPCI peuvent offrir des rendements intéressants pour les investisseurs, mais comme tout investissement, ils comportent également des risques. Il est important de bien comprendre les avantages et les inconvénients des OPCI avant d’investir.
La durée minimale de conservation des parts recommandée est généralement entre 8 et 10 ans.
Quel est le montant minimum à investir dans un OPCI ?
Le montant minimum pour investir dans un OPCI peut varier selon les produits et les sociétés de gestion. En général, il est compris entre 1 000 et 10 000 euros.
Peut-on revendre ses parts d’un OPCI facilement ?
La liquidité des parts d’un OPCI peut varier selon les produits et les sociétés de gestion. En général, la revente des parts peut être plus difficile qu’avec d’autres placements plus liquides tels que les actions ou les obligations. La poche obligatoire de liquidité de 10% minimum permet à l’OPCI
d’assurer une meilleur liquidité que les SCPI.
Quels sont les avantages fiscaux liés à un investissement dans un OPCI ?
Les OPCI peuvent offrir des avantages fiscaux pour les investisseurs, tels que la possibilité de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values après une certaine durée de détention.
Lorsqu’il sont détenus dans des contrat d’assurance vie, les OPCI bénéficient de la fiscalité de l‘assurance vie.
Les OPCI sont-ils adaptés à tous les profils d’investisseurs ?
Les OPCI peuvent être adaptés à certains profils d’investisseurs, mais ils peuvent ne pas convenir à d’autres en fonction de leur profil de risque et de leur objectif d’investissement. Il est important de bien comprendre les avantages et les inconvénients des OPCI avant de décider d’investir.
La durée minimale de conservation des parts recommandée est généralement entre 8 et 10 ans.