Investir dans une SCPI
Notre comparateur de biens éligibles aux SCPI:
à vous de comparer!
Définition d’une SCPI
En contrepartie de cet investissement, les épargnants reçoivent des parts sociales. Ces parts ne sont pas cotées en Bourse. Les SCPI appartiennent à la catégorie des
Organismes de Placements Collectifs (OPC).
C’est une alternative à l’acquisition d’un bien en direct puisque qu’il s’agit ici d’acquérir des parts d’une société d’investissement qui gère à votre place une diversité d’actifs immobiliers.
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Quels sont les avantages des SCPI ?
• Aucune gestion à effectuer (AG de copropriété, gestion de la vacance, travaux…)
• Montant minimum d’investissement réduit (à partir de quelques milliers d’Euros)
• Mutualisation du risque avec des investissements diversifiés sur plusieurs actifs et plusieurs locataires
Les SCPI offrent également la possibilité d’investir en bénéficiant de l’effet de levier (investir en s’endettant).
Les SCPI n’étant pas cotées, elles sont réputées pour être un placement peu volatile (mais potentiellement peu liquide) et décoléré de l’évolution des marchés boursiers.
Investir dans une SCPI de rendement
– SCPI de rendement : Les SCPI de rendement représentent la grande majorité des SCPI. Elles investissent avec l’objectif de générer des loyers qui seront en grande partie reversés sous forme de dividendes.
Investir dans une SCPI Fiscale :
Les SCPI fiscales permettent au porteur de part de bénéficier des différents dispositifs de défiscalisation en immobilier existants couplés avec les avantages de la SCPI (SCPI Pinel, SCPI Malraux).
Investir dans une SCPI plus-values :
Investir en choisissant sa thématique
Les SCPI se déclinent en différentes catégories de SCPI selon leur secteur d’investissement : les SCPI bureaux, les SCPI commerces, les SCPI logistiques, les SCPI santé, les SCPI hôtels.
Il existe également des SCPI thématiques, qui investissent sur une thématique particulière : les SCPI Grand Paris, les SCPI opportunistes, les SCPI européennes, les SCPI Allemagne…
De plus en plus de SCPI sont également labellisés ISR (investissement Socialement Responsable).
Il existe également des SCPI diversifiés qui investissent dans plusieurs catégories et plusieurs pays.
Certaines existent depuis plus de 50 ans et ont une capitalisation de plusieurs milliards d’Euros.
Elles permettent de bénéficier à plein de la diversification des risques immobiliers.
Quelle est la fiscalité d’une SCPI ?
Fiscalité des SCPI
Les revenus de la SCPI sont décomposés en plusieurs types qui font chacun l’objet d’imposition différentes.
| Revenus fonciers: | ||
|---|---|---|
| - Cas général | Impôt sur les revenus fonciers au barème progressif de quatre tranches (de 11% à 45%) | 17,20% |
| - Régime Micro foncier | Abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers, (sous certaines conditions) | 17,20% |
| - Cas spécifique des revenus fonciers de source étrangère (immeubles situés hors de France) | Revenus fonciers non taxés en France, mais pris en compte dans calcul du revenu global imposable. | Non |
| Revenus financiers : | Barème progressif de l'impôt sur le revenu de quatre tranches (de 11% à 45%) | 17,20% |
| Plus-value | Régime général des plus-values immobilières (taux forfaitaire de 19%) avec abattement pour durée de détention. Exonération après 22 années de détention. Il est possible d'opter pour le prélèvement forfaitaire à la source (PFU) de 12,8 % , ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 30% au total. Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. | 17,20% avec abattement pour durée de détention. Exonération après 30 années de détention. |
| Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : | Barème progressif de l'IFI de trois tranches (de 0,70% à 1,25%) fondé sur la valeur IFI des parts | Non |
| Cas particulier des SCPI FISCALES Réductions | d’impôts à intégrer dans le calcul des revenus fonciers | 17,20% |
| SCPI détenues dans un contrat d’assurance vie | Fiscalité des contrats d'assurances vie en termes de détention et de succession. | 17,20% |
Revenus fonciers
Dans le cas de souscription de parts de SCPI en pleine propriété et à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Option pour le régime Micro Foncier
– le cumul des revenus fonciers annuels n’excède pas 15 000 € (avant imputation des charges foncières et des intérêts d’emprunt) ;
– le porteur de parts perçoit d’autres revenus fonciers via la location d’un logement nu en direct
(immobilier locatif direct) ;
– le porteur de parts ne détient pas de bien immobilier ou de parts de SCPI dont les revenus bénéficient déjà d’un régime fiscal dérogatoire (Pinel, Denormandie, Scellier, Robien, Malraux…).
Dans le cadre de cette option, un abattement forfaitaire de 30% est directement appliqué aux revenus bruts perçus.
Cas spécifique des revenus de source étrangère (loyers perçus au titre des immeubles détenus par la SCPI à l’étranger).
– Dans le premier cas, le législateur considère que les revenus déjà imposés à l’étranger vont générer un crédit d’impôt en France égal à l’impôt français correspondant à ces revenus. Ils sont donc en quelque sorte gommés de la base imposable mais pèsent sur le revenu global en termes de taux
d’imposition moyen.
– Dans le second cas, les revenus qui ont été préalablement taxés à l’étranger sont exonérés de fiscalité française mais sont pris en compte pour le calcul du taux effectif applicable aux autres revenus de source française, ce qui revient de la même manière à augmenter le taux moyen d’imposition des autres revenus.
Ces revenus de source étrangère sont totalement exonérés de prélèvements sociaux (17,2%).
Revenus financiers
Ces revenus financiers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux contributions sociales. Ils font l’objet d’un prélèvement à la source obligatoire à titre d’acompte au taux de 24%.
Il est possible d’opter pour le prélèvement forfaitaire à la source (PFU) de 12,8 % , ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 30% au total.
Plus-value
Les plus-values correspondent à la différence positive entre le prix de souscription des parts et leur prix de cession.
Pour les SCPI, le traitement fiscal des plus-values suit le régime général des plus-values immobilières.
Elles sont imposées à un taux forfaitaire de 19%, auquel il convient d’ajouter 17,2% de prélèvements sociaux.
Il existe néanmoins deux mécanismes d’abattement pour durée de détention.
Concernant l’impôt sur les plus-values immobilière, l’abattement est le suivant :
– Aucun abattement n’est pratiqué au titre des cinq premières années de détention.
– 6% par an à compter de la sixième année de détention jusqu’à la vingt-et-unième année,
– 4% la vingt-deuxième année.
Le bien est totalement exonéré d’impôt sur la plus-value au bout de vingt-deux ans de détention
Concernant les prélèvements sociaux, l’abattement est le suivant :
– Aucun abattement n’est pratiqué au titre des cinq premières années de détention.
– 1,65 % par an à compter de la sixième année de détention jusqu’à la vingt-et-unième année,
– 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention,
– 9 % par an au-delà de la vingt-deuxième année jusqu’à la trentième année.
Le bien est totalement exonéré prélèvements sociaux au bout de trente ans de détention.
Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.
Les différents cas sur la fiscalité des SCPI
Cas particulier des SCPI fiscales
Ces réductions d’impôts sont à intégrer par le porteur de parts comme réduction et crédit d’impôt lié à des investissements locatifs lors de l’établissement de sa déclaration d’impôts sur le revenu.
Le fait d’investir en part de SCPI, n’exonère pas du mécanisme de plafonnement globale des niches fiscales (fixé à 10 000 €).
Ainsi, les SCPI Pinel et Denormandie sont concernées par le plafonnement, tandis que les SCPI Malraux et les SCPI Déficit Foncier ne le sont pas mais peuvent être soumis à des plafonds spécifiques.
Le cas des SCPI détenues dans un contrat d’assurance vie
Les parts de SCPI détenues dans le cadre d’un contrat assurance vie bénéficient de la fiscalité des contrats d’assurance vie.
Les revenus mais également les plus-values générées par ces SCPI bénéficient de la fiscalité attractive de l’assurance vie en termes de détention mais aussi en termes de succession.
La liquidité, un avantage non négligeable dans le cas des SCPI, est assurée par la compagnie d’assurance.
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Le patrimoine des SCPI est presque exclusivement composé d’immobilier, mais il comprend également une petite part de liquidités. Seule la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI est retenue pour la valorisation des parts de SCPI à déclarer à l’IFI. On parle de « ratio immobilier ».
Les modalités de déclaration des parts de SCPI dépendent du statut juridique de la société : capital fixe ou capital variable. Pour les SCPI à capital variable, la valeur de part à déclarer est la valeur de retrait multipliée par le ratio immobilier. Pour les SCPI à capital fixe, c’est le dernier prix d’exécution connu au 1er janvier multiplié par le ratio immobilier.
En pratique, les sociétés de gestion fournissent au porteur de parts « la valeur IFI par part », c’est-à-dire la valeur à déclarer à l’IFI.
Quel est l’intérêt d’acheter des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie ?
De plus en plus de contrat d’assurance vie proposent des SCPI. Cela permet de profiter diversifier son allocation d’actifs et procure plusieurs avantages par rapport à l’acquisition en direct de part de SCPI
Bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie
En cours de vie du contrat, les revenus perçus mais également les plus-values générées par ces SCPI ne subissent aucune imposition. Ce n’est que lors d’un rachat, partiel ou total, réalisé sur le contrat d’assurance-vie, qu’une imposition a lieu. C’est uniquement sur la part des intérêts et gains compris dans le rachat que le souscripteur sera taxé.
En cas de décès, c’est également la fiscalité avantageuse du contrat d’assurance vie qui s’applique avec notamment une exonération partielle des capitaux décès versés aux bénéficiaires concernés pouvant aller jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire pour les versements effectués par le souscripteur avant ces 70 ans.
Bénéficier de frais de souscription réduit
Une meilleure liquidité des parts de SCPI
L’investissement et le désinvestissement en parts de SCPI s’opèrent comme une unité de compte classique, ce qui n’est pas le cas pour un investissement en direct.
Les inconvénients de l’acquisition de parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie ?
Une offre de SCPI plus réduite
Un taux de distribution au choix de l’assureur
L’assureur a la possibilité de conserver en réserve une quote-part des loyers versés par les SCPI.
Ainsi, quand l’intégralité des revenus des SCPI n’est pas reversée à l’investisseur, le rendement immédiat des parts de SCPI en est affecté.
Des frais de gestion supplémentaires
Combien investir en SCPI ?
Il est également possible d’investir au comptant ou à crédit.
Chaque investisseur a ses objectifs personnels et bien évidement, les montants et les stratégies d’investissements ne seront pas les mêmes selon qu’il souhaite obtenir des revenus complémentaires réguliers, se créer un patrimoine en prévision de sa retraite, défiscaliser…
Si vous souhaitez disposer de revenus complémentaires immédiats : il faut déterminer le montant que vous souhaitez percevoir. Vous pourrez ensuite définir les sommes à investir en fonction du taux de distribution proposé par les SCPI.
Si vous souhaitez préparez votre retraite : il faut déterminer quels revenus espérez-vous obtenir et dans combien de temps ?
Si vous souhaitez défiscaliser, il faut connaitre quels est votre taux d’imposition actuel et futur ?
De façon générale, en suivant la règle de bonne diversification de son patrimoine, nous recommandons généralement de consacrer 15 à 20 % maximum de son capital disponible aux SCPI, dans la mesure ou la détention de SCPI est un investissement sur le long terme et s’ajoute à la détention de la résidence principale faisant alors de l’immobilier un pôle très important du patrimoine.
Quelles SCPI Choisir ?
Il existe plus de 200 SCPI actives représentant plus de 71 milliards d’Euros de capitalisation. Elles peuvent être regroupées en grande famille selon leur activité :
– SCPI de rendement : Les SCPI de rendement représentent la grande majorité des SCPI. Elles investissent avec l’objectif de générer des loyers qui seront en grande partie reversés sous forme de dividendes.
– SCPI fiscales : Les SCPI fiscales permettent au porteur de part de bénéficier des différents dispositifs de défiscalisation en immobilier existants couplés avec les avantages de la SCPI (SCPI Pinel, SCPI Malraux).
– SCPI plus-values : Les SCPI de plus-value, sont des SCPI qui ne distribuent pas ou peu de revenus mais qui ont vocation à engendrer des plus-values à terme.
Investir en choisissant sa thématique
Les SCPI se déclinent en différentes catégories de SCPI selon leur secteur d’investissement : les SCPI bureaux, les SCPI commerces, les SCPI logistiques, les SCPI santé, les SCPI hôtels.
Il existe également des SCPI thématiques, qui investissent sur une thématique particulière : les SCPI Grand Paris, les SCPI opportunistes, les SCPI européennes, les SCPI Allemagne…
De plus en plus de SCPI sont également labellisés ISR (investissement Socialement Responsable).
Il existe également des SCPI diversités qui investissent dans toutes plusieurs catégories et dans plusieurs pays. Certaines existent depuis plus de 50 ans et ont une capitalisation de plusieurs milliards d’Euros.
Elles permettent de bénéficier à plein de la diversification des risques immobiliers.
Nos sélections de SCPI
I – SCPI de rendement (Bureaux)
Rivoli Avenir Patrimoine : Une stratégie pertinente qui a fait ses preuves : investir dans des biens immobiliers de grande taille implantés à Paris et dans les grandes métropoles françaises et européennes.
PFO2 (Participation Foncière Opportunité 2) : Une des plus anciennes SCPI principalement investie en bureaux en région parisienne et en province qui distribue un dividende régulier et bénéficie d’importantes réserves. Elle a obtenu le label ISR en décembre 2020.
Corum Origin : Une SCPI affichant un des meilleurs taux de distribution du marché, grâce à une stratégie d’investissement opportuniste à travers l’Europe entière.
LF Grand Paris Patrimoine : Véhicule idéal pour bénéficier du potentiel de création de valeur lié au réseau de transport du Grand Paris.
LF Euripimmo : SCPI concentrée sur les bureaux à l’étranger (Allemagne, Angleterre, Pays-Bas et Belgique) qui conserve un taux d’occupation élevé. Elle affiche un taux de distribution élevé tout en bénéficiant de la fiscalité réduite liée aux actifs localisés hors de France (pas de prélèvement sociaux et déduction des impôts payés hors de France).
Selectinvest 1 : SCPI historique concentré sur le bureau en Ile de France. Son taux d’occupation financier pèse actuellement sur le rendement de la SCPI, mais il se redresse.
II – SCPI de rendement (Commerces / Diversifiées)
Immorente 2 : SCPI à capital fixe spécialisée en commerce centre-ville visant plus la valorisation du prix de la part que la distribution de rendement. Idéale pour jouer le rebond du secteur du commerce.
Novapierre Allemagne 2 : SCPI spécialisée en commerce en Allemagne. Lancée en 2019, elle affiche un taux d’occupation élevé et permet de bénéficier de la fiscalité réduite des actifs situés hors de France (pas de prélèvement sociaux et déduction des impôts payés hors de France).
Epargne Pierre : SCPI qui joue la carte de la diversification et de la province : 64% bureau, 29% en commerce et principalement en province. Ce qui lui permet d’offrir un rendement attractif.
II – SCPI de rendement (Santé / Résidentiel / Logistique)
Primovie : SCPI leader dans l’immobilier de santé et de l’éducation permettant de bénéficier sur long terme des tendances lourdes démographiques et sociales.
Primofamily : Patrimoine diversifié à dominante résidentielle qui offre un rendement relativement réduit mais bénéficie d’un niveau de risque parmi les plus faible pour les SCPI (SRRI de 2).
Activimmo : Une SCPI lancée en 2019 qui joue la carte du secteur de la logistique dans le cadre des nouvelles logiques de distribution générées par l’évolution des modes de consommation et de développement du E-commerce.
II – SCPI plus-values
Patrimmo croissance : SCPI qui joue exclusivement la carte de la plus-value immobilière réalisée sur des biens acquis en nue-propriété.
III – SCPI fiscales
Urban Pierre 5 : Cette SCPI permet de bénéficier des avantages fiscaux du déficit foncier alliés à ceux des SCPI. Elle permet d’investir un montant réduit tout en bénéficiant de la défiscalisation offerte par le dispositif du déficit foncier ainsi que de la mutualisation et la diversification des risques propres aux SCPI.
Urban Prestigimmo 5 : Cette SCPI permet de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Malraux alliés à ceux des SCPI. Elle est la 5eme SCPI « Malraux » d’Urban Premium, un spécialiste reconnu de ce dispositif. Elle permet d’investir un montant réduit tout en bénéficiant de la défiscalisation offerte par le dispositif Malraux ainsi que de la mutualisation et la diversification des risques propres aux SCPI.
Renovalys 7 : Cette SCPI permet de bénéficier des avantages fiscaux du Déficit Foncier alliés à ceux des SCPI. Vous bénéficiez également de l’expérience de son gérant Advendis, spécialiste reconnu de ce dispositif dont c’est la 7eme SCPI de déficit Foncier.
FAQ
Pourquoi investir dans une SCPI ?
Investir dans une SCPI peut correspondre à plusieurs objectifs :
– Obtenir des revenus supplémentaires. Grâce aux loyers versés trimestriellement par les locataires,
les SCPI de rendement délivrent en moyenne un rendement annuel de l’ordre de 4%.
– Réduire votre imposition : Les SCPI fiscales permettent au porteur de part de bénéficier des différents dispositifs de défiscalisation en immobilier existants couplés avec les avantages de la SCPI (SCPI Pinel, SCPI Malraux).
– Réaliser des plus-values : les SCPI de plus-value, sont des SCPI qui ne distribuent pas ou peu de revenus mais qui ont vocation à engendrer des plus-values à terme.
Quelle est la durée d’investissement recommandée en SCPI ?
La durée de conservation minimale recommandée est d’environ 8 ans. La durée moyenne de détention des parts est d’environ 23 ans.
Compte tenu des frais de souscription et de la relative liquidité des SCPI, si vous achetez des SCPI de rendement dans un objectif de bénéficier d’un revenu supplémentaires, nous recommandons de conserver les parts de SCPI tout au long de votre vie.
À qui s’adressent les SCPI ?
Les SCPI s’adressent aussi bien aux personnes physiques qu’aux personnes morales dont le domicile fiscal est en France.
Quels sont les frais liés aux SCPI?
Les frais de souscription : Ces frais correspondent à un pourcentage du prix de souscription de la part qui oscillent entre 2% et 12% de l’investissement. Ils sont la plupart du temps payés au moment de la revente des parts.
Les frais de souscription sont généralement utilisés pour payer tous les frais liés à l’acquisition d’un bien :
– Recherche du bien,
– Frais de notaire,
– Rémunération des intermédiaires qui ont permis l’acquisition,
– Rémunération des sociétés qui commercialisent la SCPI,
Les frais de gestion annuelle : ils servent à financer les coûts liés à la détention et la gestion immobilière : location des immeubles, entretien, travaux, conformité, information, taxes, expertises…). En moyenne, ils représentent 10% des recettes locatives, soit environ 0,7% de l’investissement.
Les frais de gestion, aussi appelés commission de gestion, sont directement déduits du montant des loyers, avant le versement des dividendes auprès des associés. Les rendements sont donc exprimés nets de frais de gestion par la SCPI.
Quelle est la forme juridique des SCPI ?
Juridiquement, elles appartiennent à la catégorie des Organismes de placements collectifs (OPC), habilités à collecter et à gérer l’épargne publique selon une orientation définie à l’avance.
Il existe deux formes juridiques pour les SCPI : celles à capital variable et celles à capital fixe.
SCPI à capital fixe
Une SCPI à capital fixe est une SCPI dont la souscription au capital est fermée en dehors d’éventuelles périodes d’augmentation de capital. Il s’agit alors du marché primaire.
En dehors de cette période, il est néanmoins possible d’acheter ou de vendre des parts sur le marché secondaire à travers le registre des ordres d’achat et de vente tenue par la société de gestion de la
SCPI. L’acheteur doit inscrire une demande indiquant la quantité de parts souhaitée et le prix maximum offert sur un carnet d’ordres. La confrontation entre acheteurs et vendeurs a lieu selon une fréquence fixe, généralement mensuelle.
Des transactions de gré à gré entre un vendeur et un acquéreur sont également possibles.
SCPI à capital variable
Les SCPI à capital variable sont des sociétés dont les fonds sont ouverts. De nouvelles parts peuvent être émises à tout moment, tant que le capital plafond n’est pas atteint. En réalité, ce plafond de capital est très élevé et n’est généralement pas atteint. L’investisseur peut souscrire librement au prix d’émission fixé par la société de gestion de la SCPI dans une fourchette de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution de la SCPI.
Comment acheter des parts de SCPI ?
Il est possible d’investir dans des SCPI en y souscrivant selon 4 possibilités :
Acheter en payant comptant
Pour acheter des parts de SCPI en payant comptant, une fois la quantité de parts indiquées et validées, vous pouvez payer par chèque, par virement, ou par prélèvement. Les bénéficiaires sont soit la SCPI directement soit la société de gestion. Vous bénéficiez ainsi d’un revenu immédiat.
Acheter à crédit
Pour investir à crédit, vous pouvez passer par votre banque ou par un intermédiaire spécialisé qui finance tout ou partie du cout de l’acquisition.
Acheter des SCPI via un contrat d’assurance-vie
Considérée comme une unité de compte traditionnelle, ce type de formule suit le régime fiscal spécifique de l’assurance vie. Il s’agira donc pour vous de sélectionner les SCPI qui vous conviennent le mieux parmi celles proposées dans votre contrat assurance-vie. Certains contrats d’assurance vie présentent des mesures qui permettent d’alléger les frais d’acquisition
Acheter des parts de SCPI en démembrement
Lorsque vous achetez des parts de SCPI en démembrement, l’usufruitier perçoit les potentiels revenus versés par la SCPI tandis que le nue-propriétaire en détient les parts sans percevoir de revenus. Le nue-propriétaire bénéficie alors d’une décote lors de l’achat en fonction de la durée de démembrement et durant cette phase, il ne supporte aucune fiscalité sur le revenu associé à la SCPI.
A l’issue du démembrement, le nue-propriétaire retrouve la pleine propriété de ses parts et peut donc percevoir les revenus associés à elles.
Comment vendre ses parts de SCPI ?
Pour vendre vos parts de SCPI, il faut adresser à la société de gestion un ordre de vente.
Quels sont les critères à prendre en compte pour investir dans une SCPI ?
Avant d’investir en pierre-papier, il convient de prendre en compte le rendement qu’elle génère ainsi que sa performance sur le long terme. Pour cela, il existe différents indicateurs :
• Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)
• Le taux d’occupation financier (TOF)
• La pérennité des dividendes
• Le report à nouveau
• La cohérence entre la collecte et l’investissement
• Le taux de rentabilité interne (TRI)
• Le rendement immobilier des acquisitions.
• La capitalisation