SCI
Eviter l’indivision
Tansmission anticipée du patrimoine
La SCI peut permettre d’optimiser la transmission familiale du patrimoine tant d’un point de vue civil ou fiscal:
– Civil: les parents peuvent garder les pouvoirs les plus étendus ce que permet la SCI grâce à la souplesse de ses statuts en dissociant propriété et pouvoir de gestion
– Fiscal: via le démembrement soit des parts de la SCI ou du bien en lui-même ou via la transmission étalée des parts au moyen de donations successives en utilisant les donations tous les 15 ans. Cela permet de transmettre en minimisant le montant des droits de donation à payer .On peut également ajouter la prise en compte d’une décote pour liquidité réduite.
Le démembrement, outil par excellence
La donation avec réserve d’usufruit permet au donateur de transmettre son patrimoine sans s’en dessaisir totalement. En effet , la transmission ne porte que sur la propriété à terme, le donateur conservant pour lui le droit de jouissance (utiliser la chose, percevoir les fruits, loyers,…). La donation avec réserve d’usufruit va permettre de transférer, de manière certaine au nu-propriétaire, un droit à une pleine propriété future.
Protection du conjoint survivant
La SCI au travers de la gérance et des droits de vote peut permettre d’assurer au conjoint survivant une certaine maîtrise du patrimoine sans pour autant léser les héritiers.
Une Société Civile Immobilière est avant tout une structure juridique particulière afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
Elle doit être composée d’au moins 2 personnes, chacune étant associée (personne physique ou morale) de la société.
Concrètement, c’est la SCI qui détient le patrimoine immobilier et chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à leur apport. L’apport peut s’effectuer en nature, c’est-à-dire être constitué directement d’un bien immobilier et non pas forcément une somme d’argent.
La société civile, plus que tout autre société, peut répondre à de nombreux objectifs patrimoniaux grâce à la grande liberté laissée aux associés (acquisition, gestion, transmission).
Concernant l’apport de biens, il peut tout à fait s’agir de bien démembrés. En effet, un associé peut effectuer un apport isolé d’usufruit ou de nue-propriété. Dans ce cas, l’usufruitier ou le nu-propriétaire n’a pas besoin de l’accord de l’autre et la rémunération se fait en pleine propriété.
De plein droit, la SCI relève de l’Impôt sur le Revenu (IR), mais il existe la possibilité d’opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). Cependant, le choix du régime fiscal a des conséquences.
- SCI soumise à l’IS:
Avantages : vous avez tout d’abord la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier. Cela permet de déduire du résultat imposable une dotation aux amortissements chaque année jusqu’au terme du plan d’amortissement. Ainsi votre résultat fiscal sera diminué et ainsi moins taxé.
De plus, dans une SCI à l’IS on peut déduire beaucoup plus de charges qu’une SCI à l’IR pour la détermination du résultat imposable. Toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société sont déductibles.
Inconvénients : les plus-values immobilières seront plus importantes car il faudra réintégrer au prix de vente les amortissements déduits précédemment. Toutefois, il s’agit de la juste contrepartie de la déduction fiscale des amortissements.
- SCI soumise à l’IR:
Avantages : les associés bénéficient des abattements pour durée de détention au moment de la détermination de la plus-value immobilière imposable (ce qui n’est pas le cas dans une SCI à l’IS). De même, en cas de déficit foncier, ce dernier peut être imputé sur leur revenu global (hors intérêts d’emprunts) selon le schéma du déficit foncier (voir déficit foncier).
Inconvénients : en contrepartie de ces avantages fiscaux, les charges déductibles sont restreintes pour les associés (pas d’amortissement du bien comme dans la SCI à l’IS, plafond annuel de 10’700€ voir déficit foncier...).
La quote-part revenant à chaque associé est soumise à des PS de 17,2%.
Exemple: un contribuable dont le taux marginal d’imposition est de 41% possède des parts d’une SCI soumise à l’IR. Considérons qu’il perçoit une quote-part de revenus fonciers de 20’000 euros. Alors, il devra payer un impôt de 58,2% (41% au titre de l’IR et 17,2% au titre des prélèvements sociaux) sur ces revenus, soit un total de 11’640€
