SCPI de rendement

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Investir dans l’immobilier

 

Une SCPI (Société Civile de Placement immobilier) détient un portefeuille immobilier composé d’une multitude de biens.
C’est une alternative à l’acquisition d’un bien en direct puisque qu’il s’agit ici d’acquérir des parts d’une société d’investissement qui gère à votre place une diversité d’actifs immobiliers.
Cela représente plusieurs avantages pour l’investisseur :
  • Aucune gestion à effectuer (AG de copropriété, gestion de la vacance, travaux…)
  • Montant minimum d’investissement réduit (à partir de quelques centaines d’Euros)
  • Mutualisation du risque avec des investissements diversifiés sur plusieurs actifs et plusieurs locataires
Les SCPI offrent également la possibilité d’investir en bénéficiant de l’effet de levier (investir en s’endettant).
Les SCPI n’étant pas cotées, elles sont réputées pour être un placement peu volatile (mais potentiellement peu liquide) et décoléré de l’évolution des marchés boursiers.
Les SCPI sont sujettes pour une part de leur valeur à l’IFI (Impôts sur la Fortune Immobilière).
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        Investir dans une SCPI de rendement

         

        La grande majorité des SCPI sont des SCPI de rendement.

        Les SCPI de rendement investissent avec l’objectif de générer des loyers qui seront en grande partie reversés sous forme de dividendes.

        Les SCPI de rendement se caractérisent par des rendements élevés.

        En 2020, le secteur affichait un taux de rendement moyen de 4,18%, avec des rendements allant de 10,40% à 0,38% (Source IEIF).

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        Investir en choisissant sa thématique

         

        Les SCPI de rendement investissent dans des de nombreuses classes d’actifs immobiliers : bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activités, hôtels, résidences santé, résidences étudiante, logements…

        Les SCPI de rendement se déclinent en différentes catégories de SCPI selon leur secteur d’investissement : les SCPI bureaux, les SCPI commerces, les SCPI logistiques, les SCPI santé, les SCPI hôtels.

        Il existe également des SCPI de rendement thématiques, qui investissent sur une thématique particulière : les SCPI Grand Paris, les SCPI opportunistes, les SCPI européennes, les SCPI Allemagne…

        De plus en plus de SCPI de rendement sont également labellisés ISR (investissement Socialement Responsable).

        Il existe également des SCPI diversités qui investissent dans toutes plusieurs catégories et dans plusieurs pays. Certaines existent depuis plus de 50 ans et ont une capitalisation de plusieurs milliards d’Euros. Elles permettent de bénéficier à plein de la diversification des risques immobiliers.

        Vous pouvez également trouver d’autres SCPI: SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI déficit foncierSCPI résidentielle, SCPI de plus-value.

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        Fiscalité des SCPI

         

        La SCPI est transparente fiscalement, elle n’est donc pas assujettie à l’impôt, c’est le porteur de parts qui doit déclarer les revenus fonciers, plus-values et revenus mobiliers dans sa déclaration de revenu.

        Les revenus de la SCPI sont décomposés en plusieurs types qui font chacun l’objet d’imposition différentes.
        Fiscalité des SCPI v2
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        Pourquoi faire appel à Pali Kao Capital

         

        Nous bénéficions de plus de vingt ans d’expérience sur les marchés immobiliers.

        Nous vous offrons un large choix de SCPI via nos partenaires spécialisés et renommés.

        Nous avons sélectionné parmi les 200 SCPI existantes, celles pouvant répondre à vos besoins pour chaque catégorie : SCPI de rendement, SCPI fiscales, SCPI de plus-value et pour chaque thématique :
        SCPI bureaux, SCPI commerces, SCPI logistiques, SCPI santé, SCPI hôtels, SCPI diversifiées…

        Vous bénéficiez d’un interlocuteur privilégié et unique pour vous conseiller dans le choix de vos SCPI que cela soit pour une acquisition de parts en direct ou dans le cadre d’un contrat d’assurance vie.

        Aucun frais supplémentaire ne vous sera facturé.

        Vous pourrez investir ainsi en toute sérénité.

        Fiscalité des revenus fonciers et financiers

        Revenus fonciers
        Les revenus fonciers issus des loyers du patrimoine des SCPI sont taxés à l’impôt sur le revenu. Le porteur de parts est imposé comme s'il détenait des biens immobiliers en direct.

        Considérés comme des revenus fonciers, les revenus des SCPI sont imposés au barème progressif de quatre tranches (de 11% à 45%), majoré des prélèvements sociaux (actuellement 17,2%).

        Dans le cas de souscription de parts de SCPI en pleine propriété et à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

        Option pour le régime Micro Foncier
        Comme pour tout revenu immobilier, il est possible d’opter pour le régime simplifié dit «micro-foncier»
        , sous réserve des conditions suivantes :

        - le cumul des revenus fonciers annuels n’excède pas 15000 € (avant imputation des charges foncières et des intérêts d’emprunt);
        - le porteur de parts perçoit d’autres revenus fonciers via la location d'un logement nu en direct
        (immobilier locatif direct);
        - le porteur de parts ne détient pas de bien immobilier ou de parts de SCPI dont les revenus bénéficient déjà d’un régime fiscal dérogatoire (Pinel, Denormandie, Scellier, Robien, Malraux,...).

        Dans le cadre de cette option, un abattement forfaitaire de 30% est directement appliqué aux revenus bruts perçus.

        Cas spécifique des revenus de source étrangère

        Il s’agit des loyers perçus au titre des immeubles détenus par la SCPI à l’étranger.

        Afin d’éviter une double imposition, deux cas de figures sont possibles :

        - Dans le premier cas, le législateur considère que les revenus déjà imposés à l’étranger vont générer un crédit d’impôt en France égal à l’impôt français correspondant à ces revenus. Ils sont donc en quelque sorte gommés de la base imposable mais pèsent sur le revenu global en termes de taux d’imposition moyen.

        - Dans le second cas, les revenus qui ont été préalablement taxés à l’étranger sont exonérés de
        fiscalité française mais sont pris en compte pour le calcul du taux effectif applicable aux autres revenus de source française, ce qui revient de la même manière à augmenter le taux moyen d’imposition des autres revenus.

        Ces revenus de source étrangère sont totalement exonérés de prélèvements sociaux (17,2%).

        Revenus financiers
        Au sein de son actif, la SCPI détient également des liquidités (sommes en attente d’investissement,
        provisions, dépôts de garantie, report à nouveau, …) qui génèrent des produits financiers qui sont également distribués aux porteurs de parts.

        Ces revenus financiers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux
        contributions sociales. Ils font l’objet d’un prélèvement à la source obligatoire à titre d’acompte au taux de 24%.

        Il est possible d’opter pour le prélèvement forfaitaire à la source (PFU) de 12,8 % , ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 30% au total.

        Fiscalité des plus value

        Les plus-values correspondent à la différence positive entre le prix de souscription des parts et leur prix de cession.

        Pour les SCPI, le traitement fiscal des plus-values suit le régime général des plus-values immobilières. Elles sont imposées à un taux forfaitaire de 19%, auquel il convient d’ajouter 17,2% de prélèvements sociaux.

        Il existe néanmoins deux mécanismes d’abattement pour durée de détention.

        Concernant l’impôt sur les plus-values immobilière, l'abattement est le suivant :
        - Aucun abattement n’est pratiqué au titre des cinq premières années de détention.
        - 6% par an à compter de la sixième année de détention jusqu'à la vingt-et-unième année,
        - 4% la vingt-deuxième année.

        Le bien est totalement exonéré d'impôt sur la plus-value au bout de vingt-deux ans de détention.

        Concernant les prélèvements sociaux, l'abattement est le suivant :
        - Aucun abattement n’est pratiqué au titre des cinq premières années de détention.
        - 1,65 % par an à compter de la sixième année de détention jusqu'à la vingt-et-unième année,
        - 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention,
        - 9 % par an au-delà de la vingt-deuxième année jusqu'à la trentième année.

        Le bien est totalement exonéré prélèvements sociaux au bout de trente ans de détention.
        Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

        Fiscalité des SCPI dans un contrat d'assurance vie et IFI

        Le cas des SCPI détenues dans un contrat d’assurance vie

        Les parts de SCPI détenues dans le cadre d’un contrat assurance vie bénéficient de la fiscalité des contrats d’assurances vie.

        Les revenus mais également les plus-values générées par ces SCPI bénéficient de la fiscalité attractive de l’assurance vie en terme de détention mais aussi en terme de succession.

        Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

        Les parts de SCPI sont taxables à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

        Le patrimoine des SCPI est presque exclusivement composé d’immobilier, mais il comprend également une petite part de liquidités. Seule la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI est retenue pour la valorisation des parts de SCPI à déclarer à l’IFI. On parle de « ratio immobilier ».

        Les modalités de déclaration des parts de SCPI dépendent du statut juridique de la société : capital
        fixe ou capital variable.

        Pour les SCPI à capital variable, la valeur de part à déclarer est la valeur de retrait multipliée par le ratio immobilier.

        Pour les SCPI à capital fixe, c’est le dernier prix d’exécution connu au 1er janvier multiplié par le ratio immobilier.

        En pratique, les sociétés de gestion fournissent au porteur de parts « la valeur IFI par part », c’est-à-dire la valeur à déclarer à l’IFI.